近幾年，國務院以及各部委相繼出臺扶持養(yǎng)老產業(yè)的重磅政策，推動養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展，加之三四線城市普通住宅市場疲軟，養(yǎng)老地產無疑成了一塊風水寶地，成為眾人矚目的焦點，下一個千億級企業(yè)誕生之地。那么養(yǎng)老地產和普通住宅開發(fā)究竟有哪些區(qū)別？在投資養(yǎng)老地產項目的時候我們應該注意什么問題呢？

　　區(qū)別一、功能

　　住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。而養(yǎng)老地產所要承載的功能就較為復雜，養(yǎng)老地產最一般的功能是為中老年人群提供養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、康復等核心需求的基礎設施，承擔所提供服務產品的功能，對人而言就是滿足中老年人人群的多元化養(yǎng)老需求。

　　同時養(yǎng)老地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能、社交功能、教育功能、農業(yè)采摘功能等等，就因為養(yǎng)老地產的功能要求靈活多變，故導致對其操控也就相對復雜。邱老師認為企業(yè)在選擇開發(fā)養(yǎng)老地產項目的時候，未必建設一個“高大上”的養(yǎng)老地產項目，尤其是在三、四線城市，消費力不足、觀念相對滯后?？梢愿鶕?jù)企業(yè)自身擁有的資源稟賦情況，結合項目區(qū)位、交通、特點等內容，打造特色養(yǎng)老地產，這就要求你的項目其中有一個或者幾個核心功能是同區(qū)域內其他企業(yè)無法比擬的，或者你設置了較高的行業(yè)準入門檻。

　　區(qū)別二、客戶

　　住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶是依靠買后出租及房產升值獲利。而自用型客戶是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。但養(yǎng)老地產的客戶則包括養(yǎng)老地產各功能板塊的投資商和運營商，如養(yǎng)老運營機構、醫(yī)療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、農業(yè)運營機構、商業(yè)運營機構，還包括目標消費者（老人）及其子女三大類群體。老人群體客戶根據(jù)年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結構等分類，又分為了養(yǎng)老養(yǎng)生客戶、醫(yī)療康復客戶、休閑娛樂客戶、度假旅游客戶、文化教育客戶、投資理財客戶等等。

　　所以在項目開發(fā)前期需要去認真研究市場，研究不同類型客戶群體的消費特點，根據(jù)客戶的需求來設計功能和業(yè)態(tài)布局。在項目后期運營管理階段，更要有針對性地提供特定客戶群體的服務產品和差異化服務，包括如何處理好老人子女的關系，如何處理好投資客的收益問題。客戶群體的差異性極大，就要求后期運營團隊服務效率和服務意識，區(qū)別于普通住宅提供的一次性銷售和物業(yè)服務，養(yǎng)老地產的開發(fā)運營難度可想而知。

　　區(qū)別三、操作性

　　從地產開發(fā)角度來講，養(yǎng)老地產操作的復雜性從客戶區(qū)別上就可見一斑。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。而養(yǎng)老地產在銷售或出租過后，是不能直接進行消費的，這時的養(yǎng)老地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，需要組建各板塊的運營團隊才能服務于老人，養(yǎng)老地產的“軟硬結合”在老人身上的價值才得以體現(xiàn)。

　　養(yǎng)老運營團隊持續(xù)提供高品質的服務能力是養(yǎng)老地產的生死環(huán)節(jié)，邱老師特別提醒開發(fā)商，項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)稍有不甚，便會將養(yǎng)老地產帶入萬劫不覆的深淵，沒有思考清楚，請慎入（可以閱讀邱老師《如何做好養(yǎng)老地產的開發(fā)與管理》）。另外，從不同功能板塊的資源整合能力來看，更是復雜。比如如何引進醫(yī)院？引進哪一類型的醫(yī)院，綜合，專科，特色，一、二、三級？這些問題都需要在項目開發(fā)前做好準備，思考清楚再下手。

　　區(qū)別四、對建筑，裝修要求

　　普通住宅對建筑物業(yè)要求相對簡單，能滿足居住、停車、散步、安全等功能即可，對層高、荷載等的要求也不高，而且標準已經(jīng)非常成熟。但養(yǎng)老地產對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計、醫(yī)用電梯等都有很細致的要求，任何一點差池都有可能大大增加項目開發(fā)成本。

　　從裝修的角度來說，在前期設計的時候需要從后期運營的實際出發(fā)，以老年人的安全性、實用性、舒適性為主體，符合后期運營效率的理念，比如開關按鈕便于輪椅觸及，門牌有趣味性方便老人記憶，適當降低洗手臺高度，衛(wèi)生間各類潔具設置扶手，浴室布局考慮護理人員陪同空間，室內主要交通路線有足下燈，墻體做鈍角處理，地板注意防滑，使用不同的色塊來區(qū)分功能區(qū)等，需要考慮到的細節(jié)很多，建議開發(fā)企業(yè)可以參觀國內一些硬件不錯的項目，比泰康燕園、如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上海第三福利院等，這些項目在建筑、裝修風格上都是下足了功夫。PS：記得帶上相機，哈哈。

　　區(qū)別五、銷售（持有）模式

　　住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。然而養(yǎng)老地產的形式多樣，一般而言分為兩大類，多種模式。

　　第一類、銷售+持有模式：

　　銷售+持有模式的項目通常包括住宅、老年公寓、養(yǎng)護院（護理院）三部分。

　　住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成了支持；

　　老年公寓嵌入普通適老化社區(qū)里，可租可售，養(yǎng)護院主要接收不能自理老人，持有經(jīng)營的物業(yè)，同時對住宅的銷售起到促進作用，增加了產品的豐富性。

　　第二類、全部持有模式：

　　持有型養(yǎng)老地產項目的產權仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權。持有型養(yǎng)老地產目前常見模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

　　押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機構。

　　會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到幾百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。之所以受到國內企業(yè)的青睞，主要是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

　　保單捆綁制即養(yǎng)老項目的入住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權利。根據(jù)目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。據(jù)悉，泰康人壽、新華人壽、合眾人壽等操都是保險產品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)，但是后期的運營管理和高空置率成為這些企業(yè)非常頭疼的問題。

　　區(qū)別六、投資回報形式

　　對于開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產的投資回報形式有四種：一是一次性銷售獲利，二是后期持續(xù)經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值，四是資本市場收益（目前還沒有出現(xiàn)）。而普通住宅的投資回報形式主要通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是養(yǎng)老地產投資回報的最主要形式。

　　因為持有的物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益相對穩(wěn)定。所以，養(yǎng)老地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值，以及未來資本市場的收益。

　　結語

　　住宅開發(fā)商的本質是不會有太大的變化，尤其是三四線城市在去庫存壓力和市場購買力低迷的情況下。所以想讓住宅開發(fā)商自己把養(yǎng)老服務業(yè)做好，終究是一個夢，需要借助專業(yè)的養(yǎng)老運營管理公司。

　　目前，國內大多數(shù)開發(fā)商做養(yǎng)老地產還是沿用住宅開發(fā)思路，這是不可取的，肯定會走彎路，花冤枉氣。因為養(yǎng)老地產項目與住宅項目在眾多實際的開發(fā)操作模式上存在著本質的區(qū)別，具體表現(xiàn)在消費市場調研分析、開發(fā)周期控制、定價策略、養(yǎng)老部分持有物業(yè)設施配套等。而且住宅開發(fā)與養(yǎng)老地產項目的開發(fā)在經(jīng)濟效益上也有著本質的區(qū)別，住宅的未來經(jīng)濟利潤可使用普通會計利潤來預算，而養(yǎng)老地產如果不使用經(jīng)濟利潤來預算，將難以實現(xiàn)利潤最大化，并且將潛藏風險。

　　住宅的開發(fā)利潤途徑只是單一的一次性總銷售收入扣減總開發(fā)成本所得。而養(yǎng)老地產的開發(fā)利潤是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式，其中包括出租、銷售、自營等來實現(xiàn)。而持有型物業(yè)的出租可以分作不定期租金回收入，一般分為，3年、5年、10年或者以后的總體租金回收，更類似于商業(yè)地產項目的操作方式，但涵蓋的業(yè)態(tài)更加復雜，比如醫(yī)療，康復，護理，養(yǎng)老，養(yǎng)生，休閑，度假等。

　　所以建議做養(yǎng)老地產開發(fā)的朋友們；

　　第一、一定要轉變觀念，拋棄傳統(tǒng)住宅開發(fā)的思路，可以借鑒商業(yè)地產的開發(fā)模式。

　　第二、投資開發(fā)與運營管理分離，“凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝”，各自發(fā)揮優(yōu)勢，互不干涉。

　　第三、能夠持續(xù)提供高品質的養(yǎng)老服務將是養(yǎng)老地產開發(fā)的核心競爭力，要舍得在運營管理上投錢，要舍得在人才上投錢，重視服務和體驗。

　　第四、十三五規(guī)劃會繼續(xù)加大對健康養(yǎng)老產業(yè)的政策扶持力度，所以現(xiàn)階段研究和運用政府政策紅利非常關鍵。

　　第五、終究還是要回歸到市場和消費群體的核心需求問題，項目的定位，客群的選擇，服務產品的提供，商業(yè)模式的設計都需要在項目開發(fā)前期思考到位，要知道誰是你的客戶？你在掙誰的錢？掙多少？