（一）政策優(yōu)惠無保障

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。

　　在我國，雖然在從目前的情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者確實(shí)獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對老年公寓的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首要面臨的風(fēng)險。

　?。ǘ┬屡d市場不穩(wěn)定

　　養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險。

　　（三）投資額高

　　養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。養(yǎng)老地產(chǎn)的建造一般要考慮以下要求：

　　要有功能性。

　　充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，是老年人能夠自由地在住宅內(nèi)活動。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老年人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。

　　要有安全性。

　　地面材料盡量采用防滑處理。要排除高差和門檻，在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地方，要安裝扶手，門窗的開啟方式最好采用推拉式。有鮮明的色彩和照明，提醒老年人注意。

　　要有健康性。

　　保持老年的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間較長，特別要考慮日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光；便于老人室外活動。使老人能夠方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時要考慮加溫設(shè)施。

　　要有私密性。

　　老年人害怕孤獨(dú)，社區(qū)在加強(qiáng)社會交往之外，同時注意老年人的生活隱私。老年人與兒女同住時，就要創(chuàng)造出未被疏遠(yuǎn)的氛圍，同時又要注意生活隱私。老人與老人同住時，最好通過一個共同的門分為兩個相對獨(dú)立的套型，使隱私得到保證。

　　便于改造老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多10～20年的時間，老年人生理將由健壯到衰老，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注意到老年人的需求，考慮隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改建工程，及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。

　　總之，只有充分考慮到老年人的切身需要，具有充分人性化設(shè)計(jì)的老年公寓，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，而作為這樣標(biāo)準(zhǔn)的新一代房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，其投資額必然高于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　較高的投資額一方面給投資者的初始投資帶來風(fēng)險，也使其在銷售時面臨著風(fēng)險。

　　高額的投資必然提高養(yǎng)老地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價，以北京太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)為例，太陽城的平均房價自2004年到2007年要明顯高于其周邊普通住宅項(xiàng)目（如綠蔭泉城、善緣小區(qū)）的平均價格，這就增加了投資者的銷售風(fēng)險。

　　（四）回收期長

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，使其客戶可采取獨(dú)特的入住形式，除普通的按揭貸款外，養(yǎng)老地產(chǎn)一般還采取房屋置換和倒按揭兩種形式。

　　目前可以采取“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；另外還可以采取“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。

　　在發(fā)達(dá)國家中，“倒按揭”是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險的意義，雖然在我國還沒有真正實(shí)施，但必將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　另外，由于老年人的壽命限制，更多的老年人會更親徠于以租賃的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　上述幾種形式都需要投資者進(jìn)行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機(jī)會成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險。

　　（五）后期物業(yè)、運(yùn)營管理要求高

　　養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括針對老年人的保潔、送飯、醫(yī)療、康復(fù)、購物等服務(wù)，這也使投資者需要考慮的風(fēng)險之一。