最近跟幾個(gè)地產(chǎn)界的資深人士聊了一下，他們的一致看法是，養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)偽命題。養(yǎng)老應(yīng)該是種服務(wù)，應(yīng)該由專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)提供商來(lái)做，地產(chǎn)商不應(yīng)僭越。地產(chǎn)商蓋好房子，租或者賣（或者結(jié)合金融手段）給養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就好了嘛

　　養(yǎng)老是養(yǎng)老，地產(chǎn)是地產(chǎn)，現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)并沒(méi)有超出住宅和商業(yè)地產(chǎn)的范疇。養(yǎng)老地產(chǎn)之所以大家都說(shuō)概念大于實(shí)質(zhì)，本質(zhì)并不是養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有找到明確的商業(yè)和盈利模式，而是中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有找到商業(yè)模式，中國(guó)的社會(huì)化養(yǎng)老的習(xí)慣和氛圍還沒(méi)有形成。當(dāng)前很多房產(chǎn)商確實(shí)是在用養(yǎng)老+旅游的噱頭在圈地。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的趨勢(shì)是：靠譜的地產(chǎn)商都在探索社區(qū)養(yǎng)老，因?yàn)樯鐓^(qū)才是養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的溫床，養(yǎng)老服務(wù)確實(shí)也需要地產(chǎn)物業(yè)作為經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。只有傻子和騙子還仍然在郊區(qū)圈塊飛地搞養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　中國(guó)與外國(guó)最大的不同是，中國(guó)人習(xí)慣了人多，老年人還是喜歡人多喜歡熱鬧，害怕孤單和寂寞。每天在社區(qū)廣場(chǎng)跳跳廣場(chǎng)舞的老年人肯定比在崇明東灘望洋興嘆的老年人活得長(zhǎng)。

　　因此我的結(jié)論是，現(xiàn)在所謂養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是商業(yè)地產(chǎn)的一種應(yīng)用形式，什么時(shí)候中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)成氣候了，養(yǎng)老和地產(chǎn)才能開始完美的結(jié)合，但養(yǎng)老地產(chǎn)從來(lái)就是個(gè)偽命題。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)目前對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)的重要用途就是方便拿地

　　現(xiàn)在探索中萬(wàn)科幸福匯，遠(yuǎn)洋椿萱茂都不能靠養(yǎng)老地產(chǎn)，賺錢的都是周邊附加產(chǎn)業(yè)。

　　中國(guó)人自古的習(xí)慣就是居家養(yǎng)老，所以短時(shí)間內(nèi)，探索養(yǎng)老服務(wù)可能比探索養(yǎng)老的商業(yè)地產(chǎn)更靠譜，你把服務(wù)做好，可以運(yùn)營(yíng)得掙錢了，以后再附加上地產(chǎn)就好了。

　　但我認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)破局的契機(jī)也許就在今明二年。依據(jù)有三，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維為導(dǎo)向的跨界合作，二是融資方式的巨大變化，三是社保和醫(yī)療改革帶來(lái)的積極作用。

　　概念是為拿地服務(wù)的。

　　原來(lái)北京很多老干部都住郊區(qū)的，后來(lái)馬季死把他們都驚了，就都搬到離301附近了。

　　馬季就是因?yàn)槌月閷⒚嫠赖模皇嵌啻蟮膯?wèn)題，因?yàn)樽〗紖^(qū)，周邊的醫(yī)院不好就給耽誤了。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不看好。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)品，有點(diǎn)像外資管理公司管理的酒店。從限制上來(lái)看，主要是政策限制，其中重要的一條是：養(yǎng)老金和醫(yī)療保險(xiǎn)等社保各地不聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法統(tǒng)籌支付。另外，國(guó)外成功的養(yǎng)老地產(chǎn)比如三星的養(yǎng)老地產(chǎn)，公司盈利很低，基本上類似于慈善事業(yè)。按照國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界現(xiàn)有的投資模式，前期研究算不過(guò)賬來(lái)是很正常的事情?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)可行的應(yīng)該還是高端本地養(yǎng)老，一般老百姓還是居家養(yǎng)老比較靠譜?？傊@是一條大家都認(rèn)為該走的路，就像大家認(rèn)為人總有一天會(huì)移民火星一樣，但究竟怎么走，何時(shí)條件成熟，大家都在探索。

　　銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)仍然屬于住宅地產(chǎn)，習(xí)慣了攫取超額利潤(rùn)的開發(fā)商難以像制造業(yè)企業(yè)那樣進(jìn)行精細(xì)化的成本控制，而被冠以養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目基本上都是位置偏僻、配套服務(wù)較差，從而難以作為普通住宅銷售的項(xiàng)目，這些難以獲得超額利潤(rùn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目必然成為開發(fā)商的“雞肋”。

　　另外，開發(fā)商習(xí)慣了一賣了之的住宅開發(fā)，而持有型養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商業(yè)地產(chǎn)，依靠租金收入和店家的服務(wù)收益來(lái)收回投資。開發(fā)商對(duì)于需要“慢工出細(xì)活”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)尚不習(xí)慣，對(duì)于完全屬于服務(wù)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更加缺乏經(jīng)驗(yàn)和耐心，也大多不具備聘用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)或者將運(yùn)營(yíng)服務(wù)外包的開放思維。REITs是國(guó)際資本市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段開發(fā)商或持有人的主流套現(xiàn)模式，但由于我國(guó)物業(yè)估值過(guò)高，租金收益通常連同期銀行貸款利息都不能覆蓋，發(fā)行REITs在邏輯上根本就難以成立，必然淪為現(xiàn)實(shí)意義上的“鏡花水月”。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否就不可為了呢?答案是否定的。首先，現(xiàn)實(shí)需求十分巨大，而且會(huì)越來(lái)越大，因?yàn)橹袊?guó)在快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且在進(jìn)入高度老齡化社會(huì)。但這個(gè)需求是分層次的，只有兩個(gè)層面的需求可以市場(chǎng)化、商業(yè)化解決，第一是政府購(gòu)買或者資助的商業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)，第二是完全市場(chǎng)化、服務(wù)于高端人群的養(yǎng)老服務(wù)。

　　一個(gè)商業(yè)模式的成立除了需求還要有供給，開發(fā)商在很大程度上只是一個(gè)資源整合商，養(yǎng)老地產(chǎn)就可能的投資方而言，主要包括以下幾個(gè)方面：

　　第一是政府性資金，政府性資金主要包括財(cái)政性資金，以投資或經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助的形式給付；政府背景的公益性養(yǎng)老基金，如老齡委下屬的公益基金；政府性資金之外的慈善組織的資金。

　　第二是外資。但因外資多以規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)以及對(duì)于穩(wěn)健性的追求決定了其投資行為具有“高大上”特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是銷售型還是持有型，因?yàn)椴痪邆浞€(wěn)定的超額收益預(yù)期，基本上都難以和外資的投資標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

　　第三是保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)、追求穩(wěn)健，是成熟的理性投資者，而且物業(yè)投資是險(xiǎn)資的投資組合之一，養(yǎng)老地產(chǎn)也是近年來(lái)人壽保險(xiǎn)資金的投資熱點(diǎn)領(lǐng)域。保險(xiǎn)資金投資偏好于一線城市和沿海旅游度假區(qū)的大型物業(yè)，以合作建設(shè)或者自建物業(yè)為主，是養(yǎng)老地產(chǎn)可能的潛在投資人和退出通道。

　　第四是民間投資。民間投資者多由中小住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，具有豐富的開發(fā)和銷售經(jīng)驗(yàn)，但缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)耐心。這類投資具有機(jī)會(huì)型特點(diǎn)。另外，也有部分民營(yíng)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)獲得一定的資金積累后進(jìn)行地產(chǎn)置業(yè)或自行開發(fā)養(yǎng)老物業(yè)，這類機(jī)構(gòu)擁有一定的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。它們普遍以利潤(rùn)為導(dǎo)向進(jìn)行機(jī)會(huì)性決策，投資具有輕資產(chǎn)化特點(diǎn)，投資方式靈活多樣。

　　第五類是專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資基金。這類資金處于起步階段，規(guī)模有限，但是前景看好。它們的投資目標(biāo)聚焦于持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，投資于運(yùn)營(yíng)階段而不是開發(fā)階段，投資偏向于養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以租賃物業(yè)而不是持有物業(yè)為主，具有輕資產(chǎn)傾向。

　　立足于養(yǎng)老地產(chǎn)的供需，成功的養(yǎng)老地產(chǎn)投資活動(dòng)需要把握好以下幾個(gè)方向：

　　一、了解各種資金類型的特點(diǎn)和投資偏好，根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)選好潛在對(duì)象，針對(duì)資金需求來(lái)投其所好，提升與資金供給方合作成功的可能性。

　　二、以獲利能力和成長(zhǎng)性來(lái)提升自身的魅力。對(duì)公司戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)要進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確目標(biāo)客群、商業(yè)模式，努力獲取超額利潤(rùn)，以提升公司和項(xiàng)目的投資價(jià)值。一方面以地段的犧牲以及行業(yè)政策支持來(lái)降低地價(jià)和投資，嚴(yán)格控制建造成本，爭(zhēng)取政策性資金補(bǔ)貼來(lái)降低總的投資成本，從而相對(duì)提高收益；另一方面提升運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力，提高管理服務(wù)水平，降低運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)，在自身不具備運(yùn)營(yíng)管理能力將之外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)。另外，努力提升公司的成長(zhǎng)性，以成長(zhǎng)溢價(jià)獲取資本的青睞，對(duì)于以養(yǎng)老需求金字塔中下部群體為服務(wù)對(duì)象的機(jī)構(gòu)更應(yīng)注意提高公司的成長(zhǎng)性。

　　三、以金融創(chuàng)新提升養(yǎng)老地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性，從而提升資本吸引力。能實(shí)現(xiàn)公司上市更好，在不能實(shí)現(xiàn)公司上市的情況下，可以以資產(chǎn)或者權(quán)益的證券化來(lái)提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低投資退出難度，以提升其可投資性，典型的工具如REITs、受益券或商業(yè)信托。2014年5月21日前我國(guó)第一只REITs產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”已成立并掛牌流通，之前此類創(chuàng)新金融產(chǎn)品只能去境外發(fā)行和流通。

　　四、以資產(chǎn)輕型化來(lái)提升投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性。養(yǎng)老地產(chǎn)的重資產(chǎn)特點(diǎn)限制了資產(chǎn)流動(dòng)性和收益率，以創(chuàng)新金融手段和金融工具將重資產(chǎn)輕型化，在提高資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，可提高單位資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力和盈利能力，進(jìn)而提升養(yǎng)老地產(chǎn)的可投資性。就行業(yè)層面而言，為從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，主管部門和行業(yè)組織、業(yè)界同仁應(yīng)以行業(yè)政策支持和創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境來(lái)促進(jìn)專業(yè)性、市場(chǎng)化養(yǎng)老基金的發(fā)展，讓最了解養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來(lái)支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，讓專業(yè)者卓越。

　　我說(shuō)大家，為啥都只從地產(chǎn)行業(yè)的角度看養(yǎng)老地產(chǎn)呢？的確現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)確實(shí)不是最賺錢的選擇，但從投行眼里，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)恰恰是一個(gè)巨大的投資機(jī)會(huì)好嗎？特別是其項(xiàng)目的長(zhǎng)期性和險(xiǎn)資的長(zhǎng)期性簡(jiǎn)直就是絕配好嗎？

　　一、先說(shuō)投資前景：

　　老年消費(fèi)市場(chǎng)容量大、增長(zhǎng)快

　　全國(guó)老齡會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到到2020年，我國(guó)老年人的退休金總額將達(dá)到28,145億元；到2030年，將增加到73,219億元。這些資金，大部分將進(jìn)入市場(chǎng)消費(fèi)，對(duì)高、中、低端的養(yǎng)老院的需求都十分龐大。

　　根據(jù)《中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員對(duì)北京養(yǎng)老市場(chǎng)需求》調(diào)查顯示，大約有36.1%的老年人愿意一次性支付15-40萬(wàn)費(fèi)用，這部分老年人定位為中端需求能力老人。愿意一次性支付40萬(wàn)元以上費(fèi)用的占0.5%,這部分老年人定位為具備高端需求能力。按此推算，全國(guó)約有80萬(wàn)老人達(dá)到高端消費(fèi)能力。

　　在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，月付1,000-2,000歐元的高端特色養(yǎng)老服務(wù)很有市場(chǎng)，在臺(tái)灣，中檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月度管理費(fèi)在4,000-6,000元人民幣。

　　在中國(guó)，基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的條件下，能承受1,500-2,000元費(fèi)用的中端老人，占9.2%，能每月承受2,000元以上費(fèi)用的高端消費(fèi)老人，占1.9%。按此推算，全國(guó)達(dá)到高端消費(fèi)能力的老人總數(shù)約為300-350萬(wàn)。

　　隨著老年住宅市場(chǎng)的日益成熟完善，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：

　　休閑化：為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高要求，未來(lái)部分老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪。

　　建筑多樣化：隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通將是未來(lái)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。

　　功能豐富化：未來(lái)的老年住宅將不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體，老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時(shí)光。

　　科技化：以科技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來(lái)老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入潛力，基于老年人的更深入的研究將使未來(lái)的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來(lái)更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無(wú)處不在。

　　社會(huì)服務(wù)的專業(yè)化：作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)不斷細(xì)化、豐富的過(guò)程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等。

　　國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)作和管理模式對(duì)比

　　日本養(yǎng)老地產(chǎn)

　　從居住模式上來(lái)說(shuō)，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：

　　同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備。

　　同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。

　　鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。

　　完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。

　　隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。

　　從居住形式上來(lái)說(shuō)，日本的老年住宅又分為：

　　國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅：屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間開發(fā)商建設(shè)，政府出資征用的專供老年人使用的集合住宅，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。

　　押金式老年人住宅：由開發(fā)商出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)，并每月交納管理費(fèi)等。