國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行自94年成立以來(lái)，始終堅(jiān)持服務(wù)于國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，以增強(qiáng)國(guó)力，改善民生為使命，積極發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融優(yōu)勢(shì)，著力緩解瓶頸領(lǐng)域制約，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和大力推進(jìn)民生業(yè)務(wù)和積極拓展國(guó)際合作業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成一體兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。14年，國(guó)務(wù)院將棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)工作作為穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重要舉措，并對(duì)開(kāi)發(fā)銀行支持棚戶區(qū)改造工作提出了明確要求，同時(shí)，開(kāi)發(fā)銀行優(yōu)化配置資源，加大信貸投放，集中支持新型城鎮(zhèn)化。

　　開(kāi)發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)

　　自07年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)銀行開(kāi)始涉足養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)，在規(guī)劃和調(diào)研的基礎(chǔ)上，積極探索模式，制定了相關(guān)的制度，并深化與相關(guān)部門(mén)的合作，為全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)在我們對(duì)養(yǎng)老貸款的支持主要從養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)入手，明確以下是我們支持的重點(diǎn)和方向。

　　第一是社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)具有投入少，受益面廣的特點(diǎn)，是當(dāng)前政府實(shí)施養(yǎng)老工作的重點(diǎn)，我們將選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，老齡化程度較高的地區(qū)，以市縣區(qū)為單位，通過(guò)PPP或者政府購(gòu)買(mǎi)模式，支持養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。包括日間照料中心，老年活動(dòng)中心，以及居民區(qū)無(wú)障礙設(shè)施的改造，通過(guò)開(kāi)發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動(dòng)社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)換代。

　　第二我們重點(diǎn)支持公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中具有托底和保障的作用。

　　第三也是我們今天養(yǎng)老地產(chǎn)的主題，我們也是支持社會(huì)力量去辦養(yǎng)老項(xiàng)目，支持國(guó)有大中型企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　第四我們支持的方向就是全國(guó)養(yǎng)老綜合改革試點(diǎn)地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目，這個(gè)是去年2014年8月國(guó)家發(fā)改委和民政部確定42個(gè)地區(qū)作為全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的綜合改革試點(diǎn)地區(qū)，以上四方面是我們開(kāi)發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持重點(diǎn)，可以看出來(lái)我們既支持以政府為主導(dǎo)的保障性的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，也支持國(guó)有企業(yè)或者民營(yíng)企業(yè)、社會(huì)力量舉辦的這種養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

　　開(kāi)發(fā)銀行支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的思路

　　今天峰會(huì)的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是我們工作中受理最多的類型，融資需求旺盛，開(kāi)發(fā)銀行在浙江與一家知名房地產(chǎn)公司合作，貸款支持了在浙江地區(qū)的一個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。最近該公司就這個(gè)項(xiàng)目的二期再次向我行申請(qǐng)6億元的貸款，目前在評(píng)審當(dāng)中。對(duì)這塊新興領(lǐng)域，我們經(jīng)常參加研究會(huì)的一些座談，銀行都處于觀望階段。目前我們也處于摸索階段。當(dāng)前我們主要從以下幾個(gè)方面考核和評(píng)估養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　一是項(xiàng)目的性質(zhì)，我們認(rèn)為養(yǎng)老項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，一分建設(shè)，九分服務(wù)，項(xiàng)目成功與否的核心在于后期服務(wù)。以房地產(chǎn)為載體，提供良好的老年人服務(wù)，這是我們的支持方向。圈地賣(mài)房的項(xiàng)目不予支持。

　　第二對(duì)借款客戶的要求，首先要依法取得企事業(yè)法人的主體資格，或其他合格主體，且信用記錄良好。第二是借款客戶或其控股股東具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金實(shí)力，項(xiàng)目資本僅至少20%。

　　第三借款人具備建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老向呢經(jīng)驗(yàn)，剛才黨主任說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但是我們?cè)u(píng)估認(rèn)為他具備養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力的也可以。第三方面就是項(xiàng)目的行政審批，這個(gè)跟其他項(xiàng)目一樣，我們要求規(guī)劃、土地、可研、環(huán)評(píng)都要獲得國(guó)家有關(guān)部門(mén)的審批，如果有醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的項(xiàng)目，醫(yī)療也獲得相關(guān)部門(mén)的審批。

　　第四就是項(xiàng)目的定位，應(yīng)該結(jié)合老年人消費(fèi)能力不強(qiáng)，消費(fèi)能力的問(wèn)題，應(yīng)該找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)老年人的需求，尤其是對(duì)在郊區(qū)邊遠(yuǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目，要打造具有鮮明的特色和吸引力的項(xiàng)目。第五就是擔(dān)保的落實(shí)情況，如果這種項(xiàng)目和銀行對(duì)接，如何落實(shí)擔(dān)保，包括土地使用權(quán)及房產(chǎn)抵押，包括現(xiàn)在講的劃撥土地，劃撥土地前面的同志也說(shuō)過(guò)，它不能單獨(dú)抵押。也可以采用股東擔(dān)?；蛘吖蓶|資產(chǎn)抵押以及其他第三方擔(dān)保。

　　以上就是我們從項(xiàng)目的性質(zhì)，借款人的條件以及項(xiàng)目的審批，市場(chǎng)定位，擔(dān)保的落實(shí)情況，簡(jiǎn)單的跟大家介紹一下我們開(kāi)發(fā)銀行當(dāng)前考量和評(píng)估一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的基本點(diǎn)。我們真誠(chéng)的希望與養(yǎng)老企業(yè)從規(guī)劃入手，共同努力，培養(yǎng)扶持具有良好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，打造具有品牌影響力的養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。

　　對(duì)養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)整個(gè)的對(duì)策建議

　　前面兩條針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，首先應(yīng)該樹(shù)立養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的理念。養(yǎng)老地產(chǎn)不是房地產(chǎn)向老年群體的延伸，盈利模式應(yīng)該從短期利益向長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)轉(zhuǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，考慮到養(yǎng)老行業(yè)的特點(diǎn)，我們國(guó)開(kāi)行在制定養(yǎng)老項(xiàng)目的評(píng)審指導(dǎo)意見(jiàn)的時(shí)候，反復(fù)調(diào)研，反復(fù)思考，我們對(duì)開(kāi)發(fā)銀行養(yǎng)老貸款的期限最長(zhǎng)可以達(dá)到15年，和整個(gè)自籌的期限能夠匹配。而且同時(shí)我們考慮到尤其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在前期現(xiàn)金流有一個(gè)培育過(guò)程，我們可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)一體化支持。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)這種收入盈利，來(lái)彌補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流的不足。

　　其次，我們也建議規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式是多元化的。采取何種營(yíng)銷(xiāo)模式，是企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)范圍。只要市場(chǎng)接受就可以了，但是現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式非常廣，有不同年限的這種會(huì)員制，租賃制，以及一次性養(yǎng)育費(fèi)等多種形式，但是你只要和銀行接洽的話，這點(diǎn)也是我們銀行操作當(dāng)中一個(gè)比較困惑的點(diǎn)。比如會(huì)員制，有十年二十年五十年的甚至無(wú)期限的，你如果把這種資產(chǎn)抵押給開(kāi)行，形式上的權(quán)利和實(shí)質(zhì)上的權(quán)利是相分離的，銀行怎么接受你在建工程。還有部分現(xiàn)金回流過(guò)來(lái)，在簽訂條款當(dāng)中，都有一些保留性條款，是不是可以作為還款的現(xiàn)金流，這都不是大的問(wèn)題，只是養(yǎng)老地產(chǎn)是剛剛在發(fā)展中的問(wèn)題。隨著制度的完善，我覺(jué)得這些我們都在探討。

　　再次，我們建議積極培育養(yǎng)老擔(dān)保體系的建設(shè)，前面專家也說(shuō)過(guò)，推動(dòng)各級(jí)政府安排財(cái)政資金，建立信用擔(dān)保專項(xiàng)資金，發(fā)揮政府政策性資金的杠桿作用。