養(yǎng)老項目的盈利能力是橫亙在貸款發(fā)放面前的一道難題，國開行的貸款發(fā)放多傾向于政府主導(dǎo)項目或國有企業(yè)，但這些項目進展緩慢。

　　一直要支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）并沒有因為之前的進展不順就在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款方面停下腳步。

　　時隔2年之后，國開行與民政部再次聯(lián)手推出了支持養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展的貸款政策——《關(guān)于開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》（以下簡稱《意見》）。此前它們共同推出了《支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。

　　這一協(xié)議中主要的一條是開展中長期貸款業(yè)務(wù)。在試點階段，國開行每年提供不少于100億元人民幣的專項貸款規(guī)模，以北京康聯(lián)公司作為主要承貸主體，構(gòu)建融資平臺，支持養(yǎng)老試點項目實施。

　　《意見》的出臺清晰了國開行支持養(yǎng)老服務(wù)體系的具體范圍與貸款要求。養(yǎng)老項目貸款期限根據(jù)償債能力，最長可達15年，寬限期最長可達3年。不過，盡管兩大機構(gòu)在各自領(lǐng)域均頗具影響力，但它們的合作并沒有在市場上產(chǎn)生太大的漣漪，幾年下來，國開行每年100億元的貸款并未貸出去多少。

　　一位接近國開行的人士表示，養(yǎng)老項目的盈利能力是橫亙在貸款發(fā)放面前的一道難題，國開行的貸款發(fā)放多傾向于政府主導(dǎo)項目或國有企業(yè)，但這些項目進展緩慢。另外，國開行在商業(yè)與政策定位上一直搖擺不定，4月初，國務(wù)院總理李克強在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時提出，由國開行成立專門機構(gòu)，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)，政策性定位由此敲定，它們又開始加大對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。

　　但對于國開行來說，《意見》的出臺能否改變此前的局面它們也是未知。

　　一切看項目

　　這一次，國開行的貸款主要發(fā)放給社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目、養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)項目、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目等。

　　其中，對于社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目，中國房地產(chǎn)報記者了解到的情況是，國開行將選擇經(jīng)濟實力較強、老齡化程度較高的地區(qū)，以市縣區(qū)為單位，通過PPP或者政府購買模式，支持養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。

　　這樣的項目包括日間照料中心、老年活動中心，以及居民區(qū)無障礙設(shè)施的改造，國開行希望通過開發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的升級換代。

　　“從支持方向上來看，國開行既支持以政府為主導(dǎo)的保障性的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，也支持國有企業(yè)或者民營企業(yè)、社會力量舉辦的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。”上述接近國開行的人士表示。

　　對于貸款利率，接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的國開行青島分行一人士表示，國開行不會設(shè)定統(tǒng)一的貸款利率，要根據(jù)項目的具體情況來定，但不會低于貸款基準利率。他舉例說，如果是剛開業(yè)、注冊資本500萬元的涉老企業(yè)，貸款利率會在10%左右。“有實力的企業(yè)會更容易得到貸款。”

　　國開行杭州分行曾做過一單涉老貸款，這一養(yǎng)老項目由政府主導(dǎo)。對于這樣的項目，國開行杭州分行會參照基建項目的貸款利率，在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%~20%。

　　上述國開行青島分行人士表示，企業(yè)的品牌、實力、注冊資本，以及項目的位置、規(guī)模等是國開行地方分行發(fā)放貸款的關(guān)注點，不會具體區(qū)分營利性養(yǎng)老機構(gòu)與非營利養(yǎng)老機構(gòu)，“一切只看項目。但我們一般會傾向于政府主導(dǎo)的或國有企業(yè)的養(yǎng)老項目，它們的信用一般較好。”

　　對于申請貸款的養(yǎng)老項目，民政部將協(xié)助進行項目初選和貸后管理。民政部和國開行建立開發(fā)性金融支持社會化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工作聯(lián)動機制，民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司與國家開發(fā)銀行評審三局作為對口聯(lián)系部門。

　　風(fēng)險考評下的冷清

　　《意見》下發(fā)后引起了輿論的關(guān)注，但市場層面的反應(yīng)并不積極。中國房地產(chǎn)報記者從國開行青島、杭州分行了解到，前來打電話咨詢的貸款企業(yè)并不多。

　　“國開行的態(tài)度很積極，還專門成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款處，并進行了深入的市場調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃，但市場卻沒有有效啟動。”上述接近國開行的人士表示，原因是市場上沒有盈利模式清晰的企業(yè)。

　　但一個值得玩味的事情是，國內(nèi)最早涉足養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的已經(jīng)實現(xiàn)盈利的某養(yǎng)老集團卻一直無錢可貸。

　　“中長期資金、低息貸款看似不錯，但市場無法借力，原因是銀行各方面的配比要求令企業(yè)無法承受。”一位曾參與過國開行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項貸款申請的開發(fā)商表示。

　　國開行對于養(yǎng)老社區(qū)項目的貸款考評主要在以下幾個方面，“圈地賣房的項目不予支持”，支持經(jīng)營性項目；借款客戶或其控股股東具備項目開發(fā)的資金實力，項目資本僅至少20%；借款人具備建設(shè)和運營養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)驗；需要擔(dān)保抵押，包括土地使用權(quán)、房產(chǎn)抵押或股東擔(dān)保等。

　　“不過，考慮到尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)項目在前期現(xiàn)金流有一個培育過程，國開行可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。希望通過商業(yè)地產(chǎn)的收入盈利，彌補養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流不足的問題。”上述接近國開行的人士表示。

　　此前國開行每年100億元的專項融資貸出金額是多少，中國房地產(chǎn)報記者并沒有從國開行方面得到相關(guān)數(shù)據(jù)。在咨詢的幾個地方分行中，只有杭州分行有前例可鑒，是屬于100億元專項貸款扶持的養(yǎng)老項目，但為政府主導(dǎo)性質(zhì)。

　　“國開行曾貸款支持了一個浙江地區(qū)的健康養(yǎng)老社區(qū)項目。2014年底，它們又再次向國開行申請了6億元貸款。”國開行的一位人士表示，目前，銀行對于養(yǎng)老社區(qū)項目都處于觀望階段，國開行也在摸索。

　　康聯(lián)集團資管公司總裁金明偉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，2012年起，國開行每年給予康聯(lián)集團100億元的授信，但主要用于醫(yī)療板塊，實際落地的養(yǎng)老項目并不多。

　　不過，此次《意見》出臺后養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)展情況如何依然引起了市場的擔(dān)心，企業(yè)仍擔(dān)心貸不到款。

　　“現(xiàn)在，國開行高層變動，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度在提升，金額更多，合作的企業(yè)也更多了，不只是康聯(lián)集團一家了。”金明偉表示。

　　中國老齡科研中心副主任黨俊武也認為《意見》主要針對有相對成熟盈利模式、對資金有迫切需求的實力企業(yè)，前景可期。