北京

　　政策：2014年12月，北京市國土局舉辦了一場較大規(guī)模的養(yǎng)老用地出讓征求意見會，會上就混合配建用地模式進行了可行性探討，并計劃推出9宗此類性質(zhì)的養(yǎng)老用地。與2013年、2014年北京市國土資源局推出的單一養(yǎng)老設施用地不同，2015年北京市養(yǎng)老用地供應方式是“住宅用地+機構養(yǎng)老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。

　　案例：2015年2月3日，首創(chuàng)置業(yè)5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬平方米售價為9500元/平方米的限價房，以及規(guī)劃建筑面積3.46萬平方米的養(yǎng)老用地。

　　樂成養(yǎng)老投資事業(yè)部總經(jīng)理高峻松點評：北京市推出養(yǎng)老用地新政非常正常。一是北京要完成養(yǎng)老用地指標，二是在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有清晰盈利模式的情況下，混合模式讓企業(yè)看到了盈利空間。未來，挖掘存量土地是具有重要意義的，大宗的市場化的養(yǎng)老用地出讓將不是常態(tài)。

　　深圳

　　政策：2013年7月，深圳市規(guī)劃國土委和市民政局共同編制的《深圳市養(yǎng)老設施專項規(guī)劃（2011-2020）》發(fā)布。其中規(guī)定，對社會投資的經(jīng)營性養(yǎng)老設施用地，采用不設競買資格條件的招拍掛方式公開出讓，限整體轉讓。鼓勵企業(yè)利用已出讓未建的存量用地，在符合規(guī)劃的前提下建設養(yǎng)老設施，以充分調(diào)動社會資本的積極性，挖掘潛在的土地資源，節(jié)約集約用地。同時，鼓勵通過城市更新配套養(yǎng)老設施。養(yǎng)老院、護理院應盡量獨立占地。獨立占地的養(yǎng)老設施用地，移交給政府的，產(chǎn)權歸政府；不移交給政府的，產(chǎn)權歸開發(fā)主體。對于附建的養(yǎng)老設施，產(chǎn)權歸開發(fā)主體。養(yǎng)老設施的地價按相關標準執(zhí)行。

　　案例：2014年4月10日，深圳迎來全國首例養(yǎng)老設施用地成功拍賣，位于寶安中心區(qū)的A001-0198宗地被前海人壽以4億元拍下，樓面價14815元/平方米，溢價484%。位于龍華民治的A805-0052宗地被深圳融通信投資有限公司以2.8億元拍下，樓面價18397元/平方米，溢價600%。然而，僅僅一年以后，融通信就已退還了競得的龍華民治地塊的養(yǎng)老用地。

　　永愛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理崔晶雪點評：融通信退還養(yǎng)老用地說明這種集中供地模式具有很大局限性。此后，集中供地和對學校、舊廠房進行改造的供地方式會并存。在市中心建設小型養(yǎng)老機構會成為趨勢，實現(xiàn)就地養(yǎng)老。

　　上海

　　政策：2014年4月10日，上海出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)推進社會養(yǎng)老服務體系建設的實施意見》。在土地政策方面，《實施意見》規(guī)定，在符合規(guī)劃、確保安全等前提下，可將閑置的公益性設施用地優(yōu)先調(diào)整為公益性養(yǎng)老服務設施用地。

　　民間資本興辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府興辦的養(yǎng)老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥建設用地或者農(nóng)村集體建設用地。對營利性養(yǎng)老機構建設用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障新增供應，鼓勵利用存量自有土地或集體建設用地。

　　對符合土地協(xié)議出讓規(guī)定的，可采用協(xié)議出讓方式供地。鼓勵以租賃方式供應養(yǎng)老用地，降低養(yǎng)老服務設施建設成本。嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件，用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2014年10月16日，上海市政府批復《上海市養(yǎng)老設施布局專項規(guī)劃》。該《規(guī)劃》提出了存量提升改造的原則。

　　案例：2014年8月6日，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，其參股子公司上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司與上海市崇明縣規(guī)劃和土地管理局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，由上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司受讓坐落于崇明東灘、總面積為6.8萬平方米的土地，價格為7454萬元。公司稱，獲得該地塊標志著“崇明東灘長者社區(qū)一期CCRC養(yǎng)老項目”正式啟動。

　　中華老齡福利開發(fā)有限公司上海副總經(jīng)理甄富春點評：上海市的養(yǎng)老用地政策可操作性并不強，沒有脫離35號文的框架。2014年也沒有嚴格意義上的在規(guī)劃引導下的養(yǎng)老用地推出。在上海，政府和企業(yè)更加重視社區(qū)養(yǎng)老以及醫(yī)養(yǎng)結合。

　　江蘇

　　政策：2014年4月21日，江蘇省出臺了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)完善養(yǎng)老服務體系的實施意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟芬?guī)定，各地在制定城市總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)時，必須按照人均用地不少于0.2平方米的標準，設置養(yǎng)老服務設施。對營利性養(yǎng)老機構用地，參照成本逼近等方法進行地價評估，采取招標拍賣掛牌出讓或返還收費的方式提供土地；對社會力量舉辦的床位數(shù)在200張、500張和1000張以上重點項目，通過“點供指標”提供土地。

　　值得一提的是，2015年2月8日，江蘇省南京市正式出爐《南京市養(yǎng)老服務設施布局規(guī)劃（2014-2020）》，并開始征求公眾意見。根據(jù)規(guī)劃，至2020年，南京市共規(guī)劃養(yǎng)老機構645所，總床位數(shù)8.38萬張，達到全市機構養(yǎng)老床位50張/千老人，人均機構養(yǎng)老設施用地面積達0.22平方米。

　　在用地上，目前規(guī)劃擬分為3個不同的地區(qū)。其中，用地緊張的地區(qū)將充分挖掘現(xiàn)有設施潛力，擇機新增養(yǎng)老設施床位。通過改建、租用滿足本地區(qū)基本養(yǎng)老需求。用地條件寬裕的地區(qū)，將提高標準、大力新建養(yǎng)老機構，在充分滿足本地養(yǎng)老需求的前提下，承擔老城區(qū)轉移的服務需求。在交通便利、環(huán)境優(yōu)越的區(qū)位，重點發(fā)展高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，形成多層次、多元化的服務體系。遠郊區(qū)，則創(chuàng)新發(fā)展“區(qū)域性養(yǎng)老服務中心”，在確保五保供養(yǎng)對象生活的前提下，拓展日托照料、居家服務等多種功能。提高鎮(zhèn)福利院使用效率，實現(xiàn)老年服務的全覆蓋；在自然環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域，鼓勵發(fā)展度假型老年社區(qū)。

　　案例：南京鼎坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年9月以公開出讓方式取得玄武區(qū)岔路口地塊（編號：NO.2009G37），用地面積為94857.9平方米，出讓面積為69773平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為老年服務設施用地。2009G37地塊掛牌起始價為2.5億元，經(jīng)過76輪競爭后最終由鼎坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.62億元競得。

　　朗詩集團養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理郭亮點評：江蘇在養(yǎng)老用地政策上其實略滯后，也沒有最終定調(diào)。推出養(yǎng)老用地，必須要讓企業(yè)看到盈利的可能。

　　浙江

　　政策：浙江省政府連續(xù)出臺了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》、《關于發(fā)展民辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的若干意見》兩大養(yǎng)老服務業(yè)新政。

　　與國土資源部確定養(yǎng)老用地范疇為“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”不同，浙江省兩大《意見》明確了民營養(yǎng)老機構用地為商服用地，可通過招拍掛方式獲得，并可進行抵押融資。

　　對于依法登記的民辦非營利性養(yǎng)老機構，改變以往所有捐資和出資人投入最后均歸入社會的局面，明確了出資財產(chǎn)屬于出資人所有。針對農(nóng)村老年人，浙江省還創(chuàng)新性地提出了“以宅基地換養(yǎng)老”的相關嘗試。

　　浙江科技學院講師馮雨峰（原綠城集團副總經(jīng)理、綠城發(fā)展規(guī)劃院研究員）點評：我暫時還沒注意到2014年浙江有典型意義的養(yǎng)老用地推出。浙江省的養(yǎng)老用地政策讓養(yǎng)老用地供應成為可能，改變了此前醫(yī)療用地、福利用地無法融資的情況。政府應該在城市中心區(qū)靠近醫(yī)院的地段推養(yǎng)老用地。