隨著人口老齡化的不斷加劇和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，養(yǎng)老地產(chǎn)這個細分市場的獨特價值正不斷凸顯，開發(fā)的熱度也持續(xù)升溫。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、周期長、回報率低等特點，融資已經(jīng)成為了禁錮養(yǎng)老地產(chǎn)飛躍發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸之一。

　　如何在目前的政策環(huán)境下實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的順利對接？目前是否有可供借鑒的成功經(jīng)驗？怎樣實現(xiàn)可持續(xù)的盈利模式？針對這些熱點問題，中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系易成棟教授就養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的結(jié)合路徑問題進行深度解讀。

　　問：在大變革時代中國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資環(huán)境有何變化？

　　答：養(yǎng)老地產(chǎn)，如果要吸引資金的話，首先應(yīng)該意識到以下幾個環(huán)境的變化：

　　第一，房地產(chǎn)行業(yè)走向利潤平均化。在房地產(chǎn)的黃金十年，開發(fā)商做啥都能賺大錢。但進入白銀時代后，收益逐漸回歸平均利潤，現(xiàn)在只有通過精細化經(jīng)營諸如養(yǎng)老地產(chǎn)等的細分市場，才能獲得利潤增長點。以我的一個學(xué)生為例，他在紐約一家私募基金做房地產(chǎn)投融資，主要投資對象是出租類住宅公寓和酒店，收益率只有5%-6%，盡管其中有美國的資金成本低的因素，但放在在中國也是沒人做的，因為中國理財產(chǎn)品的資金成本就有百分之五了但從現(xiàn)在的形勢來看，中國房地產(chǎn)金融也正向類似美國的模式逐漸轉(zhuǎn)變。

　　第二，金融行業(yè)大變革。近年來，金融行業(yè)實際上正在發(fā)生著非常大的變革，包括現(xiàn)在很多都說互聯(lián)網(wǎng)時代到來了以后，銀行業(yè)會不會消失。在美國，銀行在整個金融體系的地位是在不斷下降的，而直接投資，投資銀行的地位是在不斷上升的。這個趨勢在中國慢慢也在顯現(xiàn)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司的地位在上升，這個未來肯定是可以看到的。

　　第三，項目融資模式不斷演進。很多開發(fā)商做項目實際上都是有總公司一個授信額度，或者是以企業(yè)的一個資產(chǎn)做擔(dān)保，而未來單獨以一個項目的現(xiàn)金流做擔(dān)保融資的模式將越來越多，這會是一個很大的發(fā)展。

　　第四，投融資模式應(yīng)與養(yǎng)老地產(chǎn)的價值鏈相匹配。我們必須首先對養(yǎng)老地產(chǎn)做一個價值鏈分析，比方說你的供應(yīng)商是誰，生產(chǎn)商是誰，運營商是誰，售后服務(wù)商是誰，這個鏈條里面價值到底是怎么產(chǎn)生的，那么然后呢，這個價值到底有多少，那么匹配的資金模式是怎樣的。有的開發(fā)商是把整個鏈條整合起來的，但也有可能是分開的。對于每個分開的環(huán)節(jié)，價值點高的，那么相匹配的投融資模式是怎樣的，價值點這么低，他匹配的投融資模式又是怎么樣的。還有就是你整合起來以后，他的投融資模式又是怎樣的。

　　第五，養(yǎng)老地產(chǎn)到底是產(chǎn)業(yè)還是事業(yè)？這目前爭論比較熱烈的話題。養(yǎng)老如果是一個產(chǎn)業(yè)的話，就是說企業(yè)能夠拿來賺錢的；但如果是一個事業(yè)的話，那么就有可能是不賺錢的。不賺錢的事業(yè)只有政府、非營利組織、NGO等會做，但對于以利潤為導(dǎo)向的企業(yè)而言，又如何參與進去呢？其實，即使是把養(yǎng)老當事業(yè)做，也是能夠保證微利，或者是說有合理的利潤，比方財政部正大力推廣的PPP（政企合作）模式。

　　問：養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營與商業(yè)地產(chǎn)有何聯(lián)系與區(qū)別？

　　答：從運營模式來看，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)目前都存在出租、出售和租售結(jié)合三種基本模式。但最終選擇何種運營模式取決于你究竟是準備從賣房子里面賺錢還是通過后面的運營服務(wù)來賺錢。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)最主要的區(qū)別在于兩點：

　　一是運營風(fēng)險不同。對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，政府方面有許多細致的規(guī)定，據(jù)我的觀察，養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，但實際風(fēng)險很大。老人在一定程度上是高危人群，一旦出了事故，機構(gòu)是不是有責(zé)任？護理是不是有責(zé)任？賠償責(zé)任是不是很大。整個項目很可能就因為一樁賠償一下子就沒了。相較而言，商業(yè)地產(chǎn)在服務(wù)方面的風(fēng)險性雖然說也存在，但相對就會低很多。

　　二是服務(wù)對象不同。商業(yè)地產(chǎn)盡管也會劃分消費者層次，但整體而言更大眾化一些。而養(yǎng)老地產(chǎn)則不同，精致的養(yǎng)老社區(qū)和專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)只有具備一定實力的高凈值人群才消費得起，而普通人更多的只能選擇居家養(yǎng)老或者政府提供福利院和養(yǎng)老院。