王先生近日告訴北京商報(bào)記者，他接到了一個(gè)名為玉西山的樓盤短信要約廣告，廣告中稱“把家安在北宮國家森林公園里”、“而且銷售均價(jià)僅為2萬元/平方米”，讓他動(dòng)心不已。但經(jīng)過實(shí)地探訪他發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目是一家非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目，2萬元/平方米的價(jià)格僅僅是購買50年會籍，但銷售員強(qiáng)調(diào)與普通商品房一樣，為此他向記者咨詢類似這樣的房子能否購買，是否存在違規(guī)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西山養(yǎng)老公寓土地立項(xiàng)屬于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地，并享受政府補(bǔ)貼，證照尚未齊全，未獲得相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營資格，地面房屋更不能用于建設(shè)普通商品房。

　　立項(xiàng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地銷售卻當(dāng)別墅洋房賣

　　王先生曾到北宮國家森林公園游玩，那里優(yōu)美的風(fēng)景和優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量讓他印象深刻，如果能在那里購房不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但他在看盤后對項(xiàng)目產(chǎn)生了疑問。為了解實(shí)際情況，北京商報(bào)記者隨王先生一道實(shí)地考察了玉西山項(xiàng)目。

　　記者一行驅(qū)車來到西六環(huán)外北宮國家森林公園，在進(jìn)入公園所處的山體入口處看到公園導(dǎo)航指引牌的同時(shí)，一副面積近10平方米、印有“玉西山”的大型廣告指引牌就搶先映入眼簾。按照指引記者沿山路來到項(xiàng)目所在地，據(jù)實(shí)際測量，該項(xiàng)目距公園大門入口1公里左右。

　　“與周遍商品房價(jià)格相比，2.2萬元/平方米的銷售價(jià)格只相當(dāng)于成本價(jià)，”在正在施工的項(xiàng)目旁邊一個(gè)簡易房屋改建的臨時(shí)售樓處內(nèi)，玉西山銷售人員不斷向記者強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目的稀缺性和公益性。他告訴記者，目前周遍商品房的最低價(jià)格已經(jīng)超過3萬元了，門頭溝洋房產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到4萬元/平方米。與之相比，玉西山處于北宮國家森林公園里，產(chǎn)品稀缺性明顯，性價(jià)比非常高。

　　為了打消類似王先生這樣來看房置業(yè)者的疑慮，銷售人員會引領(lǐng)所來看房的客戶參觀貼在臨時(shí)售樓處墻上的項(xiàng)目土地出讓、規(guī)劃、施工的證照，以及企業(yè)法人執(zhí)照各類證照的復(fù)印件，以證明項(xiàng)目的合法性。登記資料顯示，該項(xiàng)目于2009年取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2013年取得國有土地使用證。

　　對于王先生詢問價(jià)格為什么如此便宜，售樓員表示，該項(xiàng)目立項(xiàng)是豐臺區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地，當(dāng)時(shí)的土地出讓金很低，只有幾百塊錢/平方米，與現(xiàn)在商品住宅用地拍賣動(dòng)輒樓面價(jià)達(dá)到幾萬元相比土地成本相當(dāng)?shù)土?。同時(shí)，作為公益養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，受到政府鼓勵(lì)能享受一定的補(bǔ)貼，所以項(xiàng)目售價(jià)很低。

　　據(jù)項(xiàng)目方介紹，該項(xiàng)目總共分為東西兩個(gè)區(qū)域開發(fā)，總建筑面積5.1萬平方米，西區(qū)規(guī)劃主要是別墅項(xiàng)目，未來將采用分時(shí)度假方式來經(jīng)營。目前在售的是項(xiàng)目東區(qū)洋房公寓項(xiàng)目，總數(shù)為270多套，單套面積在47-119平方米。項(xiàng)目配套社區(qū)醫(yī)院、老年活動(dòng)中心、養(yǎng)生會所以及地下游泳館。

　　北京商報(bào)記者在施工現(xiàn)場考察實(shí)體戶型時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目因?yàn)榱㈨?xiàng)為老年公寓，在設(shè)計(jì)上采取超寬走廊設(shè)計(jì)，公攤面積很大，造成單套房屋實(shí)際得房率較低，項(xiàng)目方對外得房率在70%左右。

　　記者在現(xiàn)場看到，項(xiàng)目東區(qū)和西區(qū)兩側(cè)均有工人施工，但多數(shù)樓體似乎尚未封頂，內(nèi)部裝修也處于毛坯初期施工階段，如果按照項(xiàng)目方所說精裝標(biāo)準(zhǔn)，交房日期恐怕尚需時(shí)日。

　　購買須登記一名55歲家庭成員自稱銷售的不是每套房屋的產(chǎn)權(quán)

　　銷售人員告訴王先生和記者，項(xiàng)目目前銷售非?；鸨壳笆鄢龊捅活A(yù)訂的房源已經(jīng)達(dá)到在售房源總數(shù)的2/3左右，如果不及早下單恐怕可選的優(yōu)質(zhì)房源將被搶購一空。記者在項(xiàng)目銷控表上看到，目前已經(jīng)貼上紅色已售標(biāo)簽和黑色預(yù)訂標(biāo)簽的房源的確已經(jīng)超過大半。但王先生告訴記者，一周前他來時(shí)銷控表上的情況與現(xiàn)在差不了多少。

　　銷售人員告訴王先生，由于項(xiàng)目與普通商品房項(xiàng)目不同，具有不限購、隨意購的優(yōu)勢，只要愿意，購買家庭只要登記一個(gè)年齡55歲以上家庭成員的身份信息就可購買一套房源，具體誰來居住沒有限制。但不能通過銀行按揭來購買，只能采取一次性付款的方式購買。這引發(fā)了王先生的質(zhì)疑，詢問是否意味著個(gè)人無法取得產(chǎn)權(quán)。

　　對此，項(xiàng)目銷售方并不否認(rèn)：“我們項(xiàng)目立項(xiàng)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，具有公益性。項(xiàng)目方西山養(yǎng)老公寓作為法人，具有項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)。我們銷售的不是每套房屋的產(chǎn)權(quán)，而是"會員資格"。”

　　北京商報(bào)記者在售樓處公示的法人登記證書上看到，該項(xiàng)目開發(fā)單位性質(zhì)是民辦非企業(yè)單位，名稱為北京豐臺區(qū)西山老年公寓，處所為豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)大灰廠村廢舊石料廠，法人代表韓素霞。業(yè)務(wù)范圍為養(yǎng)老、敬老、康復(fù)醫(yī)療。

　　在隨后銷售員向記者出示的一份交易協(xié)議書上寫著：甲方豐臺西山養(yǎng)老公寓是非盈利性服務(wù)機(jī)構(gòu)，將采取加盟養(yǎng)老方式為老年人提供服務(wù)。乙方為符合條件的老年人或出資人，雙方簽訂協(xié)議后，繳納各項(xiàng)費(fèi)用后即可入住甲方指定的養(yǎng)老用房，房屋的使用年限從交付之日起到甲方土地證的審批年限為止（2063年）。其中，乙方需繳納加盟費(fèi)（購房款）、應(yīng)急保證金（2萬元）、養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）。

　　“加盟費(fèi)也將按照每套房屋的面積和單位售價(jià)決定”，銷售人員表示，以一套面積為95平方米的戶型來計(jì)算，總價(jià)在200萬元左右。項(xiàng)目方表示，應(yīng)急保證金主要用于老人出現(xiàn)意外時(shí)搶救所需的醫(yī)療墊資。該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為4.5元/平方米左右，購買95平方米戶型的消費(fèi)者需每年繳納物業(yè)費(fèi)超過5000元。

　　“這與普通商品房一樣，交完全款后這套房屋就屬于您的了”，該銷售人員表示，客戶一旦達(dá)成購買意向，將與公司簽訂買賣協(xié)議，成為西山養(yǎng)老公寓加盟會員，此后客戶即可擁有所認(rèn)購房屋50年的使用資格，客戶可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、養(yǎng)生、投資等多種收益。

　　對此記者詢問是否類似政府明文禁止的小產(chǎn)權(quán)房，銷售人員表示，玉西山的銷售模式與小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)不同，項(xiàng)目本身是一種創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式，并非普通商品房銷售行為。“當(dāng)然，如果愿意你也可以用小產(chǎn)權(quán)那樣模式來理解。”銷售人員補(bǔ)充說。

　　民政局稱項(xiàng)目不具備經(jīng)營資格

　　記者聯(lián)系北宮國家森林公園管理處，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示知道玉西山項(xiàng)目，“但他們在我們公園外面，跟我們毫無關(guān)系”。

　　北京商報(bào)記者致電北京豐臺區(qū)民政局負(fù)責(zé)社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位成立、變更、注銷的登記或者備案工作的“社會團(tuán)體管理辦公室”了解到，西山老年公寓作為民辦非企業(yè)單位的確有登記，但對該單位的相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)具體并不知情，可向社會福利事業(yè)管理辦公室咨詢。

　　記者隨即采訪了社會福利事業(yè)管理辦公室，就該公司的資質(zhì)問題以及是否具有合法銷售“會籍”的資格進(jìn)行采訪。

　　豐臺民政局社會福利事業(yè)管理辦公室相關(guān)人員告訴記者，社會福利事業(yè)管理辦公室是北京市豐臺區(qū)民政局下屬單位，該部門統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)規(guī)劃，以及區(qū)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的新建審批工作和現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的改擴(kuò)建工作。

　　該人士介紹，豐臺西山養(yǎng)老公寓這個(gè)項(xiàng)目是非公辦單位建設(shè)項(xiàng)目，已開工數(shù)年仍未竣工，該單位曾向豐臺社會福利事業(yè)管理辦公室咨詢過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資格取得的流程，但到目前為止，西山養(yǎng)老公寓并不具備相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營資格。

　　她進(jìn)一步解釋，一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)若要取得營業(yè)資格必須在項(xiàng)目施工完成后取得環(huán)評、驗(yàn)收等一系列法定環(huán)節(jié)，再向管理部門提交注冊申請，相關(guān)證照齊全之后才能登記注冊，取得“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證”方可正常營業(yè)。換言之，仍在建設(shè)中的西山老年公寓未能按照相關(guān)流程取得相關(guān)資質(zhì)，還不是一家正常的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尚不具備招收老人、提供服務(wù)在內(nèi)的一切相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)的資格。

　　對于記者銷售“會籍”是否違規(guī)的問題，該人士表示，向普通消費(fèi)者銷售會員資格，或者是“長租”模式是否涉嫌違規(guī)目前難給出準(zhǔn)確判斷。但該人士介紹的一則信息引起了記者的注意。按照規(guī)定，一但項(xiàng)目經(jīng)營不善出現(xiàn)虧損，開發(fā)法人可以申請關(guān)停，但項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)不能隨便轉(zhuǎn)手，必須在原有法人機(jī)構(gòu)注銷后，新接手方重新申請注冊。由此，消費(fèi)者有理由擔(dān)心一旦出現(xiàn)法人變更，先前購買會員資格的消費(fèi)者利益能否得到保證將成為懸念。

　　此外，西山老年公寓項(xiàng)目法人屬性為民辦非企業(yè)單位，未在工商管理部門注冊，“銷售”會員資格的行為是否違反相關(guān)規(guī)定也處于模糊地帶。

　　“散售”背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　記者致電玉西山官方電話提出采訪項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對方稱項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不在，與主管領(lǐng)導(dǎo)溝通后再予回電，截至發(fā)稿前對方仍未給予回復(fù)。

　　“這種模式的確存在一定隱患”，一位了解養(yǎng)老行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，當(dāng)前北京、京津冀區(qū)域甚至全國范圍內(nèi)有不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采用類似的銷售會員資格方式經(jīng)營，這在本質(zhì)上不能算合法。

　　但在當(dāng)前我國老齡化日趨嚴(yán)重、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)稀缺、養(yǎng)老床位緊俏的當(dāng)下，國家大力支持民間資本和社會資金投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，地方各級政府通常對類似的現(xiàn)象采取暫時(shí)觀察態(tài)度，并未明令禁止，這也給一些企業(yè)提供了打“擦邊球”的機(jī)會。

　　根據(jù)2013年北京市人民政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實(shí)施辦法的通知》，政府對社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在供地方式和建設(shè)方式上都應(yīng)給予支持。同時(shí)，政府對非盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還給予一次性建設(shè)資金支持。對新建、擴(kuò)建具有護(hù)養(yǎng)功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由市政府固定資產(chǎn)投資給予每張新增床位2.5萬元的支持。

　　但專家指出，即便有補(bǔ)貼，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目營建和之后的運(yùn)營對企業(yè)的資金能力要求都很高。而且后續(xù)持有經(jīng)營資金回收又比較慢，一些企業(yè)通過銷售會員資格的“散售”或者是類似“長租”來回籠一部分資金以緩解緊張的資金鏈。

　　“目前項(xiàng)目前期投資已經(jīng)過億”，玉西山銷售人員表示，項(xiàng)目基礎(chǔ)施工就是一大筆投入，僅引入煤氣管道就已投入數(shù)千萬元。項(xiàng)目加盟費(fèi)將會促進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營。

　　“關(guān)鍵是要看項(xiàng)目自持和"銷售"部分的比例，”業(yè)內(nèi)人士表示，如果項(xiàng)目以銷售為主就很可能涉嫌以公益性質(zhì)為名低價(jià)取得珍貴的土地資源、領(lǐng)取國家補(bǔ)貼，卻通過“散售”取得暴利。

　　據(jù)介紹，目前玉西山東區(qū)以銷售為主，而西區(qū)項(xiàng)目暫定位為分時(shí)度假自持經(jīng)營。“一旦項(xiàng)目整體環(huán)境效果呈現(xiàn)，項(xiàng)目必然升值，西區(qū)一旦銷售，定價(jià)將會超過3.5萬元/平方米”，玉西山項(xiàng)目銷售在向客戶保證升值空間時(shí)不經(jīng)意透露出西區(qū)部分的銷售計(jì)劃。

　　根據(jù)我國《合同法》第214條規(guī)定，租賃期不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。而長達(dá)50年的會員資格是否能得到法律的保護(hù)也將是一個(gè)未知。相關(guān)人士提醒，最令人擔(dān)心的其實(shí)還是項(xiàng)目方不甘于老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營回收資金較慢，渴望賺快錢。一旦大部分房源“銷售”完成，賺夠了會員加盟費(fèi)，又出現(xiàn)后續(xù)收入不理想現(xiàn)象，就可能出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量下降，甚至甩手不管、注銷機(jī)構(gòu)的情況，最可怕的則是圈錢跑路。