NBD:目前許多企業(yè)都聲稱要做養(yǎng)老，都看好市場前景，但似乎都在小心試水，成功的案例并不多。這是為什么呢？

　　邱浩浩：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比，它的開發(fā)運營更復雜，產(chǎn)業(yè)鏈更長，涉及的行業(yè)更多，再加上專業(yè)人才嚴重匱乏等等因素。盡管很多投資商看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的機遇很多，同時他們也看到了這里面暗含的風險和挑戰(zhàn)。所以，他們都在小心翼翼的保持一種謹慎的態(tài)度進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這也從另一個方面說明國內的投資者在不斷的成熟，思考的更多。

　　由于養(yǎng)老項目投資回報周期一般都要5-6年，甚至更久，對資金鏈的要求很高，所以很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實際上進行房地產(chǎn)開發(fā)，沒有進行詳細的論證，更沒有建立運營服務與管理體系，后期的運營可想而知，所以說國內成功的真正的養(yǎng)老項目案例少之又少。但是去年開始國內的一些企業(yè)已經(jīng)找到了一些符合自身發(fā)展的商業(yè)模式和盈利模式，運營良好。然而進一步的復制，還需市場來檢驗。

　　NBD:國內企業(yè)一窩蜂進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是否與國外的某個時期比較相似？

　　邱浩浩：有一些相似的地方，就是都已經(jīng)邁入了老齡化社會。但差異更加明顯，比如老齡化的速度，社會福利保障體系，老人的養(yǎng)老觀念，國民經(jīng)濟水平等等都有很大的差距。美國30年代嬰兒潮老齡化，是導致美國老年社區(qū)形成的直接原因，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)成為世界上較為成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。

　　我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家，但我們還是老年人口基數(shù)最大的、未富先老的、福利保障體系不完善的國家。

　　NBD:美國做CCRC的典型公司布魯克代爾，據(jù)我們查資料得知，已經(jīng)連續(xù)虧損了10年。我們想知道，做養(yǎng)老是不是在很長一段時間都是不賺錢的？

　　邱浩浩：作為一名非專業(yè)人士能提出這么專業(yè)這么尖銳的問題，實在令人佩服。從我們研究的案例來看，美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了50多年，是世界上最為成熟的養(yǎng)老市場，而且美國的養(yǎng)老模式非常健全，社會福利保障體系也很完善。其實您說的連續(xù)虧損10年的項目在現(xiàn)階段的美國是不多見的，或許在70、80年代是有可能的。

　　關于投資收益的問題，您提的很對，養(yǎng)老項目從立項、籌備到開業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長很多，這也是中國政策的導向原因。運營達到平衡點一般需要3-4年以上，達到盈利狀態(tài)一般要5-6年時間。所以，做養(yǎng)老項目首先要有善心，其次要有恒心才行。比如北京太陽城、上海親和源這兩個在國內較為知名的養(yǎng)老項目，也需5-7年才能達到平衡點。

　　NBD:目前不少民營養(yǎng)老機構都在虧損，據(jù)山東省的一個統(tǒng)計，只有10%的機構是盈利的，其余不是虧損就是保平，您覺得原因是什么呢？能夠盈利的機構，是否有共性？虧損的機構是否也有共性？

　　邱浩浩：我感覺我快要失業(yè)了，因為你很快將成為專家！哈哈！其實不止山東，能夠盈利的養(yǎng)老機構在國內占比數(shù)量的確比較低，（公辦的我們暫且不說）民營養(yǎng)老機構分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區(qū)別體現(xiàn)在民政系統(tǒng)和地方政府的補貼和稅費優(yōu)惠方面。這二者之間的運營成本差距不用我說您應該也能算出來。在中國，80%以上的養(yǎng)老院是非盈利性質的，近兩年才逐步增加了一些盈利性的。

　　這些非盈利性養(yǎng)老院的生態(tài)環(huán)境、配套設施、服務體系、醫(yī)護資源、日間照料等等都處于非常落后的水平。從而導致老人不愿來，家屬不放心的局面，入住率低是可想而知的。另外盈利性的養(yǎng)老機構呢，大部分硬件設施非常完善，要么醫(yī)療護理以及服務體系沒跟上，要么定位出現(xiàn)偏差，要么是價格高的驚人，要么是遠離中心城區(qū)，所以入住率也不高。

　　所以，定位精準且性價比高的養(yǎng)老項目才是未來的發(fā)展趨勢。如北京英智、北京寸草春暉、上海和佑、杭州金色年華、北京太申祥和山莊等項目非常受長者及家屬的青睞，正是因為區(qū)位較好、配套完善、定位準確、營銷得力、服務到位、價格合理等因素促成的。

　　NBD:這個行業(yè)的利潤率能夠達到多少？培育期需要多長呢？

　　邱浩浩：養(yǎng)老項目的年經(jīng)營利潤率能保持在15%-20%是一個比較合理的區(qū)間。如果項目在前期選址、規(guī)劃設計、市場定位、商業(yè)模式、盈利模式、配套設施、服務體系、醫(yī)療護理、營銷推廣這些方面做得比較好的話，達到贏利點一般需要5-6年時間。這個周期對于投資商來說是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運營能力。