提起“老年住宅產(chǎn)品”，人們或許會(huì)直觀地認(rèn)為就是老年人集中居住的老年公寓。事實(shí)上，“老年住宅產(chǎn)品”在國(guó)際上有一個(gè)通行定義，即是“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老、全方位醫(yī)療保健與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。

　　與敬老院、福利院不同，它不是社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資并按市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。在國(guó)內(nèi)由于國(guó)內(nèi)的保障體系及消費(fèi)理念的制約，老年住宅產(chǎn)品發(fā)展非常滯后。而隨著家庭的小型化，人口的老齡化，老年人的居住生活模式和居住問(wèn)題越發(fā)成為大家所關(guān)心的問(wèn)題。

　　隨著國(guó)力及民力的不斷提高，越來(lái)越多的老年人自身有條件或在子女的幫助下有條件過(guò)上更為完美的老年生活。而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中老年住宅產(chǎn)品仍存在供應(yīng)不足或供應(yīng)無(wú)效的特點(diǎn)。在這種情況下，對(duì)老年住宅產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的研究就尤為重要。。

　　一、國(guó)外的老年居住模式與國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀之比較

　　1、美國(guó)模式

　　在美國(guó)，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，美國(guó)政府則給予部分津貼。在美國(guó)環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

　　美國(guó)老年住宅模式呈多樣化：

　　健康老年人住宅：專供身體健康、生活自理的老年人居住，同時(shí)提供最簡(jiǎn)單的家務(wù)服務(wù)。

　　多戶老年人住宅：由政府出資建設(shè)的住宅，同時(shí)為老年人提供必要的家務(wù)與護(hù)理服務(wù)。

　　有醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。

　　2、新加坡模式

　　新加坡也是一個(gè)人口老化較快的亞洲國(guó)家，目前每14個(gè)人中，就有1人是60歲以上的老人，1998年3月，新加坡建屋發(fā)展局開(kāi)始推出了樂(lè)齡公寓（老年公寓），55歲以上的新加坡公民均可申請(qǐng)入住。這種樂(lè)齡公寓興建在成熟的社區(qū)內(nèi)，為高12層到14層的板式高層，整幢樓只有樂(lè)齡單元，而沒(méi)有其他戶型。

　　樂(lè)齡公寓戶型一般分為35平方米和45平方米兩種，為一位或兩位樂(lè)齡人（老年人）提供生活空間，既舒適又容易整理。這種公寓已進(jìn)行了全裝修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活，社會(huì)福利團(tuán)體在公寓內(nèi)經(jīng)營(yíng)社區(qū)服務(wù)站，服務(wù)站內(nèi)配置了娛樂(lè)、健身、護(hù)理等配套設(shè)施，為老年人提供社交服務(wù)，讓老年人保持著愉快的生活方式。

　　3、日本模式

　　日本也非常重視老年住宅建設(shè)。近年來(lái)推行較廣的是新型的“銀發(fā)住宅”。“銀發(fā)住宅”每套面積約40—60平方米，分一室戶和兩室戶兩種。遷入的條件是60歲以上的老年夫婦或單身老人。費(fèi)用按居住16年計(jì)，簽約時(shí)一次付清，如提前死亡，可按年退還費(fèi)用。

　　“銀發(fā)住宅”的居室，都配有廚房和浴室，一切電器設(shè)備均從安全考慮，房間還設(shè)有生活節(jié)奏傳感器，如屋內(nèi)一定時(shí)間沒(méi)動(dòng)靜，生活節(jié)奏傳感器即可發(fā)報(bào)警，服務(wù)人員會(huì)及時(shí)趕到，觀察情況。考慮到老人和鄰居間的交流和健康管理，“銀發(fā)住宅”的公共場(chǎng)所配有健身器、多用途大廳、溫水游泳池、娛樂(lè)室、食堂等；

　　在膳食方面，食堂提供營(yíng)養(yǎng)菜單，老人也可以自己做飯，在健康管理上，每晚都有護(hù)士或助手值班，醫(yī)院每周一次派醫(yī)生上門服務(wù)，也可由老人根據(jù)情況自行決定。

　　4、國(guó)內(nèi)常見(jiàn)模式

　　合居模式：老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代社會(huì)生活的多樣性、代際之間的不同生活習(xí)慣以及家庭人際關(guān)系的錯(cuò)綜復(fù)雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。

　　獨(dú)居模式：老人獨(dú)立居住?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化，對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來(lái)。

　　毗鄰模式：與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往居住雙方必須有一方做出犧牲和讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，做出犧牲的往往是老人。

　　借助老年服務(wù)設(shè)施：老人選擇適宜的老年性服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國(guó)并不普遍。在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老戶或生活不能自理而子女又無(wú)力照顧的老人。因傳統(tǒng)的觀念，很多老年人寧愿自己生活不便也不愿住進(jìn)福利院。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來(lái)越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展。由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題。

　　通過(guò)以上分析可以看出我國(guó)的老年住宅服務(wù)產(chǎn)品與國(guó)外相比有很大的差距，已有的產(chǎn)品與傳統(tǒng)理念、消費(fèi)習(xí)慣與現(xiàn)實(shí)的有效需求之間存在較大矛盾。對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。

　　在社會(huì)保障機(jī)制還并不完善的情況下要在全社會(huì)范圍開(kāi)發(fā)老年住宅服務(wù)產(chǎn)品的條件還不成熟。我們認(rèn)為我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)的前景還是比較樂(lè)觀的，尤其是高端老齡產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。隨著３０年改革開(kāi)發(fā)給民眾積累的巨大財(cái)富，許多成功人士也慢慢步入老年，另外再加中國(guó)傳統(tǒng)孝道根深蒂固的影響，愿意為父母花大錢頤養(yǎng)天年的中產(chǎn)以上階層不在少數(shù)，高端老齡產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)存在巨大商機(jī)。

　　而在所有的消費(fèi)品中，適宜的老年人居住、生活的老年住宅產(chǎn)品則首要考慮的最核心問(wèn)題。發(fā)揮我們的專業(yè)所長(zhǎng)，我們所瞄準(zhǔn)的是最高端的老年居住產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分鎖定這部分小眾高端群體，提供五星級(jí)老年全套生活解決方案。

　　二、XX地區(qū)包括長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（以XXX市區(qū)為例）等老年人口及老年住宅產(chǎn)品市場(chǎng)分析

　　1、XXX市區(qū)老齡化的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

　　目前XX省老年人口為xxx萬(wàn)，是全國(guó)第xx個(gè)進(jìn)入老齡化社會(huì)的省份。而XX市人口老齡化現(xiàn)象更為明顯，截至20xx年底，XX市老年人60歲以上人口數(shù)為xxx萬(wàn)，占全市人口xxx%。20xx年末全市60歲以上的老年人口已達(dá)xxx萬(wàn)人，其中65歲以上占xxx。

　　老年人口增加對(duì)社會(huì)物質(zhì)和精神文化生活提出了更高的要求。隨著人口老齡化進(jìn)程不斷加快，老年人口數(shù)量進(jìn)一步增加，必然要求社會(huì)提供與之相適應(yīng)的居住、消費(fèi)、服務(wù)、運(yùn)動(dòng)、保健、休閑、旅游和安全保障等公共環(huán)境，也要求社會(huì)形成善待老人、使之安享晚年的和諧氛圍。

　　這對(duì)整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力相關(guān)就業(yè)、社會(huì)保障以及社會(huì)道德水準(zhǔn)等都面臨巨大變化和挑戰(zhàn)。同時(shí)龐大的老年人口消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，也必將促進(jìn)與老年人消費(fèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)包括老年醫(yī)院、敬老院、老年公寓、老年專用系列產(chǎn)品等領(lǐng)域行業(yè)的發(fā)展。

　　2、市場(chǎng)需求分析

　　由於中國(guó)特殊的國(guó)情——快速發(fā)展的人口老齡化和“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)(即一對(duì)夫婦，要照顧四個(gè)老人，還有一個(gè)獨(dú)生子女)必將使老人的生活照料成為一個(gè)普遍的社會(huì)問(wèn)題。老人對(duì)社會(huì)化的服務(wù)需求偏高，不是子女不願(yuàn)照顧老人，而是很有可能沒(méi)有能力親自照顧老人。

　　尤其是上海、北京這樣的大城市，較早進(jìn)入老齡化社會(huì)，上述問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始顯露出來(lái)。在這樣的形勢(shì)下，要緩解人口老齡化帶來(lái)的沖擊，并提高老年人的晚年生活質(zhì)量，在政府的大力支持下，倡導(dǎo)老年人積極的居住生活觀、發(fā)展老年人周邊產(chǎn)品無(wú)疑會(huì)有較大的市場(chǎng)潛力，對(duì)整個(gè)社也具有十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)老齡化速度驚人的現(xiàn)狀，養(yǎng)老模式的相對(duì)滯后性和局限性，迫使全社會(huì)共同來(lái)關(guān)注和研究這個(gè)課題。我們?cè)谘芯恐邪l(fā)現(xiàn)，XX現(xiàn)有的養(yǎng)老模式與國(guó)際上成熟模式相比明顯滯后，像居家養(yǎng)老出現(xiàn)的空巢現(xiàn)象，很多老人覺(jué)得孤獨(dú)，引發(fā)了一系列不安全的因素；而像養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，方式則過(guò)于單調(diào)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多60周歲以上的老人仍舊需要交流、學(xué)習(xí)等，希望自己能發(fā)揮余熱，融入社會(huì)，才是他們所向往的晚年生活。

　　目前XX的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型大致分為三類：福利性質(zhì)的養(yǎng)老院、政府和社會(huì)合辦的敬老院以及民營(yíng)養(yǎng)老院。近年來(lái)XX的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已從單一的福利院，發(fā)展到生活設(shè)施完善的老年公寓等多種模式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)呈細(xì)分化趨勢(shì)。政府開(kāi)辦的養(yǎng)老院適合一些經(jīng)濟(jì)不太寬裕、需要政府幫助的老人。在那裏，通常三位老人共住一間房間，但是價(jià)格低廉。

　　在這眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是以此類福利性質(zhì)的養(yǎng)老院居多，３００多家機(jī)構(gòu)床位全部爆滿。而將富裕老人定為目標(biāo)人群的高端老年住宅產(chǎn)品及服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)存在很大空白點(diǎn)。不少文化層次高、有相對(duì)豐厚的養(yǎng)老資金的老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出了更高的要求，他們需要更高層次的養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。在長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，的確存在部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人或其子女願(yuàn)意支付高昂養(yǎng)老費(fèi)用的老年群體存在。”

　　3、高端老年住宅產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)

　　夕陽(yáng)紅，是人們對(duì)美好晚年生活的寓意。老年群體尤其是高端老年群體對(duì)衣、食、住、行、醫(yī)療和娛樂(lè)等，都有著獨(dú)特的需求。

　　而目前XX地區(qū)老年住宅產(chǎn)品普遍存在檔次不高、服務(wù)體系滯后的問(wèn)題?，F(xiàn)有的老年公寓多為政府投資，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同參與開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)的很少。在純福利的政府貼補(bǔ)型老年住宅產(chǎn)品并不能完全這各個(gè)層次老年居住服務(wù)需求的情況下，如何借助“市場(chǎng)外力+政府福利扶持”更好地來(lái)打造這造福利事業(yè)、創(chuàng)造更多社會(huì)效益，是我們迫在眉睫需要解決的問(wèn)明。

　　多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已證明，XX的房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的輻射范圍通常可擴(kuò)大到XX全省及更大范圍。同樣X(jué)X地區(qū)的老年住宅產(chǎn)品也是一樣，合適區(qū)位的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)其需求外延并不僅僅局限于XX本地，這就為我們?cè)赬X地區(qū)開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)品提供了一個(gè)很好的契機(jī)。

　　機(jī)會(huì)點(diǎn)一：老年住宅產(chǎn)品市場(chǎng)總體需求巨大，并且不斷壯大，能滿足較高層次老年住宅產(chǎn)品需求的產(chǎn)品提供商很少。

　　機(jī)會(huì)點(diǎn)二：高端老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)能力已具備一定規(guī)模，在杭州等富裕地區(qū)已具備先行條件，而且其消費(fèi)輻射范圍很大。

　　機(jī)會(huì)點(diǎn)三：按一定標(biāo)準(zhǔn)模式成功后（類似奧體住宅產(chǎn)品）可在較大范圍連鎖復(fù)制推廣，規(guī)模大了，就能形成一條從打造老年人居住產(chǎn)品、到帶動(dòng)相關(guān)培訓(xùn)就業(yè)機(jī)會(huì)、相關(guān)專業(yè)產(chǎn)品研發(fā)制造、代理銷售的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。