“重陽節(jié)了，找個美麗的風(fēng)景區(qū)，依山傍水，讓年邁的雙親安享晚年。”剛過去的重陽節(jié)，在網(wǎng)站上看到這條宣傳廣告時，路飛的心又動了一下，籌劃著早點給父母定下一套景區(qū)房。在哪兒養(yǎng)老，是每位老人都要面臨的抉擇。伴隨著旅游地產(chǎn)的興起，風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老房也成了個時尚的新概念。不過，景區(qū)養(yǎng)老房和“在景區(qū)內(nèi)養(yǎng)老”并不相同，在山水為賣點的時尚外表下，購房人還得注意配套設(shè)施和投資回報的變數(shù)。

　　“風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老”打動孝子

　　路飛，土生土長的北京人，也是家中的獨子。不過，由于工作的關(guān)系，常常是一年中的大半時間都在外地出差。“比如，我只要去西藏采風(fēng)，至少得呆一個月。”

　　也許是不能陪伴在側(cè)的愧疚，路飛總覺得退休在家的父母生活得有點兒單調(diào)。父親除了每天早起去家門口的公園遛彎、晨練，就很少出門。母親則更“宅”，唯一的娛樂是傍晚看別人跳“廣場舞”。“倆老人不愿意出門的另一個原因，就是北京的空氣質(zhì)量越來越差了，動不動就來場霧霾。”

　　路飛說，很早前，他就有過念頭，到好山好水好空氣的地方，替兩位老人找個第二居所。身邊認(rèn)識的叔叔阿姨有去三亞養(yǎng)老的，冬天在那里住上半年，比北京暖和許多?？筛改赣X得離家太遠(yuǎn)，不愿意過去。他也曾在距離近的河北考察過幾個養(yǎng)老公寓，雖然房屋的裝修條件好過父母現(xiàn)在住的老房，可想想那里同樣糟糕的天氣，他又覺得沒多大益處。

　　“風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老”的說法，倒是讓他覺得挺新鮮。那是一個位于北京西南十渡風(fēng)景區(qū)的一個養(yǎng)老項目，依山傍湖而建，自然環(huán)境很不錯。“想象一下，老人每天就在風(fēng)景區(qū)遛彎，負(fù)氧離子極高；就在北京周邊，周末還能邀請好友去度假，好環(huán)境和便利都具備了。”路飛說，盡管覺得風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老房的概念是一種營銷手段，可他還是有點動心。“感覺上，度假居住兩不耽誤，10000元/平方米的單價也能承受得起。”

　　依托生態(tài)“山水”為賣點

　　伴隨著旅游地產(chǎn)的興起，風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老房也成為一個時尚的新概念漸漸被開發(fā)商提及。記者發(fā)現(xiàn)，盡管不同項目對于“景區(qū)養(yǎng)老”的宣傳側(cè)重并不同，甚至有50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，但依托生態(tài)、以“山水”為賣點，卻是每個項目共同的特點。

　　昨天，記者以購房人的身份，咨詢了北京周邊兩個打著“風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老房”的項目。位于十渡風(fēng)景區(qū)的華銀·天鵝湖項目銷售員于小姐一聽記者有意咨詢養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，立即表示天鵝湖項目做的就是社區(qū)養(yǎng)老，“我們就在一渡的入口處，依托2000畝大湖而建，生態(tài)環(huán)境好得不行。”于小姐特意強調(diào)，盡管項目在地理位置上挨著北京西南，但產(chǎn)權(quán)卻歸河北省，所以沒有購房資質(zhì)的煩惱。“70年大產(chǎn)權(quán)，洋房均價才7000元/平方米，很多北京人都來這買房養(yǎng)老。”

　　而另一個項目天恒·半山世家的銷售人員也是上來就介紹，該項目位于國家4A級紅螺湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，秀麗的生態(tài)景觀是普通住宅項目無法比擬的。

　　景區(qū)房主逛景區(qū)照樣花錢“既然房子都建在了風(fēng)景區(qū)，那每天不就可以在景區(qū)遛彎了。”采訪中，當(dāng)記者詢問關(guān)于風(fēng)景區(qū)養(yǎng)老房的理解時，好幾位市民都表達(dá)了和路飛一樣的想法。然而，記者了解到，養(yǎng)老項目只是在風(fēng)景區(qū)占地范圍內(nèi)，即使買房之后，風(fēng)景區(qū)并不能成為社區(qū)的“私家園林”，老人依然得和其他游客一樣買門票進入。

　　以天恒·半山世家為例，當(dāng)記者表示是否買完房后就相當(dāng)于住在了景區(qū)里，銷售員立即更正將“4A景區(qū)內(nèi)”的說法更正為“4A景區(qū)對面”、紅螺湖南岸，和所有游客一樣，購房人進入風(fēng)景區(qū)游玩也得購買門票。而自稱為北京首個旅游地產(chǎn)的密云某項目，一直宣傳位于密云司馬臺長城古北水鎮(zhèn)景區(qū)。記者實地探訪后看見，項目實際上和古北水鎮(zhèn)景區(qū)有“一墻之隔”，真想進入景區(qū)，依然得交錢買票。

　　“實際上，按照國家的規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)是禁止建設(shè)別墅的。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，景區(qū)養(yǎng)老房不過是借助生態(tài)包裝的概念，“實際上，如果你真買到了風(fēng)景區(qū)里的養(yǎng)老別墅，那你可能反而得擔(dān)心，這房子是不是符合規(guī)范的。”

　　配套設(shè)施容易成短板“養(yǎng)老養(yǎng)生旅游業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了聯(lián)姻景區(qū)的概念。當(dāng)然，在聯(lián)姻景區(qū)的過程中，也存在著一些需要解決的問題，如旺季人多、交通問題、季節(jié)問題等。”中國風(fēng)景名勝區(qū)協(xié)會旅游規(guī)劃研究中心主任王先民曾在一個論壇上提出，風(fēng)景區(qū)的養(yǎng)老項目，目前仍存在著配套建設(shè)的短板。

　　在華銀·天鵝湖的業(yè)主論壇上，關(guān)于入住后項目配套設(shè)施跟不上的抱怨和擔(dān)憂就不在少數(shù)。一位業(yè)主就表示，2011年他買房時，宣傳材料上寫著“五星級金海岸酒店開業(yè)在即，3.5公里山水休閑商業(yè)街百余商家協(xié)議入駐”?？涩F(xiàn)實是，四年過去了，酒店還在建設(shè)中，更沒有百余商家入駐，實際和承諾大不相符。

　　對于醫(yī)院、商業(yè)街、俱樂部這些在宣傳材料中都有的配套設(shè)施，于小姐只告訴記者，“還在建設(shè)中，未來會逐步完善。”

　　投資回報率需謹(jǐn)慎

　　除了生態(tài)之外，投資回報率也時常被銷售人員掛在嘴邊，“旺季時洶涌的游客將會成為潛在的出租客戶”。很多項目還附帶提供委托包租的服務(wù)。然而，記者發(fā)現(xiàn)，伴隨著景區(qū)發(fā)展的好壞，景區(qū)項目的投資回報率也存在很多不確定性。

　　“景區(qū)通常都是有季節(jié)性的，不能一年四季游客滿滿。”亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅就舉例，像東戴河、秦皇島這種季節(jié)非常鮮明的濱海旅游地產(chǎn)，在居住的使用率上非常低，一年兩三個月住，空閑的時候沒有人住，大幅升值空間有限。

　　即使像在北京這樣的城市，風(fēng)景區(qū)同樣有淡旺季之分。購房人張先生就告訴記者，他曾考察過密云的一個項目，按照銷售員的估算，一年內(nèi)周末加上小長假的144天內(nèi)，即使拿出其中90天用于出租，按照800元/天的租金計算，扣除物業(yè)等成本后，投資回報率在11%上下。“可北京秋天以后就沒什么游人了，這90天真能出租出去么？我持有疑問。”

　　“景區(qū)房投資回報率的高低，很大程度上取決于風(fēng)景區(qū)的運營能力，這是有變數(shù)和不確定的。”郭毅強調(diào)說。