從事老齡工作的朋友都知道2013年之前我們做的這個事情叫老齡（養(yǎng)老）事業(yè)，自從《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔2013〕35號)后，逐步強化成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或者養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。很多人說推向市場化的過程，政府調(diào)控起著至關(guān)重要的作用，我覺得說對了一半，后面我會講到原因。

　　不約而同，大家把2013年作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一個標(biāo)志性的年份，之前從事養(yǎng)老院經(jīng)營管理的朋友，我稱之為先行者，不管基于何種原因進(jìn)入了這個行當(dāng)，勇氣可嘉，尤其是在這個行業(yè)不景氣的時候仍然勤勤懇懇始、終堅持在一線服務(wù)老人的朋友們，更值得敬佩和尊重。

　　但是在先行者里有一小部分人，在2013年后突然覺得自己身價倍增，他們認(rèn)為原來不被關(guān)注的老齡事業(yè)終于有了出頭之日，是時候大顯身手了。再加上他們很早就入了這個行業(yè)，有的都早于中國進(jìn)入老齡化社會（中國是1999年進(jìn)入老齡化社會），自然而然地會以“帶頭大哥”的身份自居，用經(jīng)驗來指點江山，激揚文字，無可厚非，這就是人性。

　　今天之所以寫這篇文章是想聊聊先行者里這一小部分人，與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的“恩恩怨怨”。因為他們有著千絲萬縷的關(guān)系，而且很“親密”。

　　這里我再強調(diào)一點：在養(yǎng)老服務(wù)這個層面上我本人是非常尊重和敬佩他們的，因為我也是從養(yǎng)老院一線出身的，在一線工作了4年，非常了解在一線運營者的艱辛和無奈。

　　他們有著傳統(tǒng)養(yǎng)老院實戰(zhàn)運營管理經(jīng)驗，他們和老人在一起生活了很多年，有著極強的愛心和耐心，他們很多實戰(zhàn)運營管理經(jīng)驗都是現(xiàn)在養(yǎng)老行業(yè)政策和標(biāo)準(zhǔn)起草者參照的重要依據(jù)。

　　但在地產(chǎn)開發(fā)商加快進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的時候，他們中有一小部分人的態(tài)度發(fā)生了變化，變得不“善意”。

　　這一小部分人他們總是在各種場合“圍追堵截”，四處謾罵養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，唯恐他們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這片“凈土”，在他們看來，開發(fā)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)好像就要天崩地裂，老人的“世界末日”。

　　對于那些已經(jīng)或者正在做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們?nèi)匀恢櫫R并力證養(yǎng)老地產(chǎn)是偽命題，不可持續(xù)。再加上媒體曰：“掛羊頭，賣狗肉，讓豬買單”一說，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商徹底成了眾矢之的，就像過街老鼠人人喊打一樣。

　　當(dāng)然，民政部部長李國立先生說過的一句話“養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”更是成為他們有力的“證據(jù)”，如獲至寶。但是部長大人并沒有說不能做養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)是偽命題，只是強調(diào)養(yǎng)老地產(chǎn)不能享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策。

　　就這樣被罵了四年，養(yǎng)老地產(chǎn)卻在一片謾罵聲中搞得轟轟烈烈，這個“轟轟烈烈”并不是說項目開發(fā)管理的很好，僅僅強調(diào)進(jìn)入者很多，這是不可回避的事實；另外，放眼全國各地落地的養(yǎng)老地產(chǎn)項目寥寥無幾，何談成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目呢？做的不夠好不表明不能做，更不能表明未來也做不好，只能說明產(chǎn)業(yè)初期大家都在試水、在摸著石頭過河，在經(jīng)歷黎明前的黑暗，是可以承受的“魚龍混雜期”。

　　在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，而是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營的過程中，三者各自扮演著不同角色。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常由其他類型的開發(fā)商演化而來，根據(jù)運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價格賣給運營商或者投資商。部分運營商也會自己充當(dāng)開發(fā)商或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目。

　　如果我們能夠清晰地看清現(xiàn)實，并且判斷出未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的方向，我們就應(yīng)該很客觀地看待養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商這個時候進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的合理性和必然性，也能判斷未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必定是投資開發(fā)與運營管理分離，重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)分離。凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝，互不干涉，各自發(fā)揮優(yōu)勢。

　　首先，宏觀產(chǎn)業(yè)政策來講，養(yǎng)老保障體系不健全，政府職能轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)政策扶持。

　　我國現(xiàn)實的國情決定了現(xiàn)階段想做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推向市場化是必然的。充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提供方便可及、價格合理的各類養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品，滿足養(yǎng)老服務(wù)多樣化、多層次需求。

　　我們不是發(fā)達(dá)國家，整個國家的社會福利體系、醫(yī)療衛(wèi)生體系以及社會公益組織（NGO）非常不健全，當(dāng)未富先老的情況突然出現(xiàn)在政府面前的時候，唯一能做的就是加快轉(zhuǎn)變政府職能，減少行政干預(yù)，加大政策支持和引導(dǎo)，激發(fā)各類主體活力，說到底四個字：政策紅利。而且未來可能會持續(xù)一段時間，至少到十三五末期，甚至更遠(yuǎn)。

　　政府鼓勵各類市場主體進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并提出統(tǒng)籌發(fā)展居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和其他多種形式的養(yǎng)老，實行普遍性服務(wù)和個性化服務(wù)相結(jié)合的要求，期望涌現(xiàn)一批帶動力強的龍頭企業(yè)和大批富有創(chuàng)新活力的中小企業(yè)，形成一批養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，培育一批知名品牌。

　　其次，中觀行業(yè)層面來說，養(yǎng)老市場需求旺盛，房地產(chǎn)去庫存壓力大，細(xì)分領(lǐng)域是必然選擇

　　作為地產(chǎn)開發(fā)商逐利是必然的，當(dāng)住宅開發(fā)市場趨于飽和，尤其是三四線城市，去庫存將成為未來相當(dāng)一段時間內(nèi)的主要工作（習(xí)大大去年11月10日主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，首次提出房地產(chǎn)并強調(diào)：要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展），開發(fā)商選擇進(jìn)入一個新的細(xì)分領(lǐng)域，是極其正常的一件事情，比如文化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等等，所以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域也是其中一個重要的選項。

　　重點來了，新型養(yǎng)老服務(wù)業(yè)剛剛起步（這里“新型養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”指的是2013年前后投資興建的養(yǎng)老院），產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制尚不健全，看不到清晰的商業(yè)模式？有沒有利潤空間？誰來投資開發(fā)？誰來運營管理？如果大家認(rèn)真閱讀和研究2013年后頻繁出臺的系列政策，就會發(fā)現(xiàn)字里行間那些微妙的變化和措辭。這是政府常用手法，預(yù)留“接口”，便于操作，你懂的！

　　到今天為止，政策制定者已經(jīng)非常清楚誰能激活養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也很清楚哪些生產(chǎn)要素是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)的必需。

　　最后，微觀企業(yè)層面來講，先試先行，制定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行業(yè)，激活產(chǎn)業(yè)

　　目前進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商可以用多如牛毛來形容，地產(chǎn)巨頭比如萬科、綠城、保利等。除了實業(yè)資本，追求長期穩(wěn)定收益的保險資本，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險等也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　正因為他們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的嘗試和經(jīng)營，使得這個行業(yè)逐漸規(guī)范起來，比如萬科隨園嘉樹、幸福家、綠城烏鎮(zhèn)雅園、泰康燕園，通過這些年在國內(nèi)外考察研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，逐漸建立起適合國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的模式和標(biāo)準(zhǔn)，盡管這些標(biāo)準(zhǔn)和模式尚不健全，但從“0”到“1”這一步走的很堅實，而且他們本身具備這樣的能力來制定行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在制定標(biāo)準(zhǔn)的過程中會在試點項目上進(jìn)行嘗試和應(yīng)用，不斷糾錯，不斷優(yōu)化。

　　正因為行業(yè)不斷規(guī)范，政策支持更加清晰，越來越多的開發(fā)企業(yè)或者投資人開始關(guān)注，有人的關(guān)注就會有新的思路和創(chuàng)新，就會有人才和資本的聚集，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)會被逐步激活。這正是政府希望看到的，而且目前政策也在逐步調(diào)整，沿著更加健康的方向前進(jìn)。

　　正因為這些開發(fā)企業(yè)越來越清楚自己的優(yōu)勢有哪些，自己的短板在哪里，他們才會做出改變和選擇。你是地產(chǎn)開發(fā)商就做好你的地產(chǎn)業(yè)務(wù)；你是保險企業(yè)就做好你的保險業(yè)務(wù)；你是家政公司就做好你的家政業(yè)務(wù)；你是醫(yī)療投資公司就做好你的醫(yī)療業(yè)務(wù)。

　　各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，將投資開發(fā)與運營管理分離，做自己擅長的業(yè)務(wù)，將養(yǎng)老服務(wù)交給最擅長的人和團(tuán)隊。這一點剛剛上面談到的解美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式可以學(xué)習(xí)一下。

　　道理實際很簡單，如果那些有資本、人才、技術(shù)的企業(yè)不介入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，會有現(xiàn)在這番蓬勃發(fā)展的景象嗎？

　　可能會有，難度更大，時間更長。我們不應(yīng)該謾罵和阻止開發(fā)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；相反，應(yīng)該積極鼓勵更多致力于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)加入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快車上，找準(zhǔn)自己的細(xì)分領(lǐng)域，做出一番成績。