作為養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的前期策劃是整個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的指南針，關(guān)系到整個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)能否成功。具體到每個(gè)項(xiàng)目而言，“成功”標(biāo)準(zhǔn)各有所異，但“失敗”的底線卻是一樣的。

　　今天，小編以業(yè)內(nèi)人士的身份，為您分析某設(shè)計(jì)公司為某養(yǎng)老院編制的概念性規(guī)劃方案，與大家共同探討?zhàn)B老院的規(guī)劃方案怎么設(shè)計(jì)才靠譜？

　　該地塊位于杭州西南部的龍塢、龍井茶園邊上的小坡地，環(huán)境幽靜、風(fēng)光優(yōu)美、空氣清新，適合休閑養(yǎng)老。但是看完方案之后，有些問(wèn)題不得不提出來(lái)，與大家共同探討。

　　一、政策定位：做什么？

　　養(yǎng)老設(shè)施屬公益性社會(huì)事業(yè)。為鼓勵(lì)社會(huì)投資，政府對(duì)民辦養(yǎng)老設(shè)施的供地采用了行政劃撥土地的優(yōu)惠政策。作為養(yǎng)老事業(yè)的主管部門，民政部門明確指出：一是不能做成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為此，建筑產(chǎn)權(quán)不能分割，只能分期出租，最長(zhǎng)不超過(guò)二十年。二是必須有專業(yè)護(hù)理隊(duì)伍。為此，需要有專門的工作、生活用房。

　　因?yàn)?，如果養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)不善，到后來(lái)還是要政府去接盤。所以，在前期，政府會(huì)嚴(yán)格審查，防止掛羊頭賣狗肉。就該方案而言，路南設(shè)計(jì)有20棟獨(dú)棟別墅，就讓人有變相搞房地產(chǎn)的嫌疑。

　　二、產(chǎn)品定位：誰(shuí)來(lái)住？

　　根據(jù)政府的發(fā)展設(shè)想，今后政府公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要解決中低收入階層的養(yǎng)老問(wèn)題，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面向中高端收入階層。故該養(yǎng)老院的定位應(yīng)是走高端路線，這并沒(méi)錯(cuò)。但哪些中高端人群會(huì)來(lái)？一般這些老年人，家里住房條件都很寬敞，也請(qǐng)得起保姆，即使空巢，只要配偶都健在、身體健康，一般都不會(huì)考慮進(jìn)養(yǎng)老院。只有喪偶或生活無(wú)法自理，才會(huì)考慮進(jìn)養(yǎng)老院。

　　為此，原考慮在2272床的規(guī)模中，自理占39%（880床）、護(hù)理占30%（680床）、特護(hù)占11%（252床）、度假占20%（460床）的結(jié)構(gòu)比例，需要降低自理型的比例。同時(shí)，養(yǎng)老院與醫(yī)院不同的是，醫(yī)院是病好了，病人就出院了；但養(yǎng)老院往往是在此養(yǎng)老送終，流動(dòng)性很小。為此，現(xiàn)在進(jìn)來(lái)的自理型老年人，住上十年八年的，就變成了護(hù)理型的了，那么設(shè)施配套、建筑戶型上就要有調(diào)整的空間余地。

　　三、戶型定位：怎么??？

　　如何設(shè)計(jì)適合中高端老年人群的房間戶型，是一個(gè)不可忽視的重要問(wèn)題。根據(jù)一些入住養(yǎng)老院的老年人體會(huì)，許多人因多年的生活習(xí)慣問(wèn)題，并不喜歡與其它人拼住一個(gè)套間，除非是老倆口。如果面對(duì)的是中高端人群，那一定是單床房占大多數(shù)。但在總計(jì)898套中，雙人房至少占了62%（554套），如不計(jì)臥室分開(kāi)、廚衛(wèi)拼用的228套，也達(dá)到36%。需要再研究。同時(shí)，戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)該與自理、護(hù)理、特護(hù)的不同要求相結(jié)合。

　　如特護(hù)型，房間需要放置一些醫(yī)療儀器，故要大一些；護(hù)理型，自己可能無(wú)法洗澡、不想、也不能做飯，廚房的功能就要簡(jiǎn)化，有個(gè)微波爐熱一下東西即可；自理型，老倆口都在，才會(huì)自己動(dòng)手燒飯。而現(xiàn)在的方案完全按一般住宅來(lái)設(shè)計(jì)，竟然還安排了復(fù)式公寓，讓老人在房間里上下走樓梯，這完全失去了養(yǎng)老的核心。

　　關(guān)于度假型，一是由于是短期，經(jīng)常換人，故集中安排較好。二是由于身體健康，一些是結(jié)伴而來(lái)，可以設(shè)計(jì)一些一套多臥室的戶型，但面積也無(wú)需像別墅那樣寬敞。業(yè)主聲稱將有一些畫家、老干部來(lái)此養(yǎng)老，需要大空間。為此，安排了一些別墅型的養(yǎng)老建筑。

　　我以為可行性不大。因?yàn)槔细刹靠上硎芄M(fèi)醫(yī)療，有浙江醫(yī)院、望江山療養(yǎng)院等機(jī)構(gòu)去服務(wù)，而進(jìn)民辦則要自費(fèi)。畫家如身體健康是要有個(gè)畫室，但也不至于需要獨(dú)棟別墅（380平方米）、聯(lián)排（247平方米）那樣大的空間，理由牽強(qiáng)。

　　關(guān)于建筑平面，現(xiàn)電梯間或占了南側(cè)的有利朝向、或服務(wù)距離不均衡，需要調(diào)整。走廊加寬是對(duì)的，但樓梯按普通樓梯設(shè)計(jì)不妥，應(yīng)設(shè)成坡道，便于老年人行走?，F(xiàn)在，陽(yáng)臺(tái)都設(shè)計(jì)成與住宅一樣，互不相通；其實(shí)老年人更喜歡聚在一起聊天交流，應(yīng)打通陽(yáng)臺(tái)。

　　四、配套定位：配什么？

　　養(yǎng)老院吸不吸引人，配套如何是關(guān)鍵。一些依托醫(yī)院辦起的養(yǎng)老院很受老人歡迎，說(shuō)明了這一點(diǎn)。對(duì)此，方案提出了構(gòu)建“五有服務(wù)體系”，打造“養(yǎng)老在杭州”品牌。即有所醫(yī)（醫(yī)院合作）、有所為（才藝展示）、有所養(yǎng)（護(hù)理、養(yǎng)生）、有所學(xué)（老年大學(xué)）、有所樂(lè)（康體健身、娛樂(lè)）。但是，配套設(shè)施既要考慮齊全和檔次問(wèn)題，也要考慮經(jīng)營(yíng)成本問(wèn)題，否則項(xiàng)目會(huì)不可行?，F(xiàn)在方案中的配套，具體落實(shí)有以下問(wèn)題：

　　一是餐飲問(wèn)題考慮不足。從方案看，是以老年自理為主，公共廚房規(guī)模不夠?？紤]到護(hù)理和特護(hù)要占60%以上，這些老年人一般不愿自己燒飯，需要由食堂供應(yīng)，那么、廚房、餐廳的面積要考慮充足，且要方便老人用餐。

　　二是老人護(hù)理洗浴問(wèn)題考慮不足。方案考慮了游泳池，這確是高檔消費(fèi)。但這往往是針對(duì)健康群體而言。游泳池的費(fèi)用很高，即使在城區(qū)，一般沒(méi)有其它的消費(fèi)來(lái)平衡，肯定是虧本。該項(xiàng)目固然好，就是讓人擔(dān)心辦不下去。而更重要的，到是那些護(hù)理型、特護(hù)型老人的洗浴問(wèn)題。他們更需要有洗浴池，讓專業(yè)護(hù)理人員幫助洗浴。

　　三是護(hù)理設(shè)施考慮不足。即使按業(yè)主宣稱，要與周邊醫(yī)院合作解決看病、防病問(wèn)題，那也需要護(hù)理人員進(jìn)行日常的看護(hù)，如要推著腿腳不靈活的老年人去曬太陽(yáng)、散步；洗衣、做飯、洗浴等。對(duì)于近2300張床位的規(guī)模，即使按30人配一名護(hù)理員，也需要80名護(hù)理人員。但方案上缺乏護(hù)理人員用房，只安排了一個(gè)診所的建筑面積。針對(duì)居住樓，均沒(méi)有設(shè)立護(hù)理值班室，不利于緊急情況下的及時(shí)反應(yīng)。

　　四是社會(huì)交往考慮不足。其實(shí)最好的養(yǎng)老院并不是脫離社會(huì)，辦在前不著村后不著店的地方。而應(yīng)融入社會(huì)。老年人由于健康關(guān)系，活力不足，他們更希望看到年輕人、孩子，這讓他們沒(méi)有被社會(huì)拋棄之感。如果能夠?qū)B(yǎng)老院與龍塢的幼兒園、小學(xué)結(jié)合在一起，讓老年能經(jīng)?？纯葱『⒆樱c他們一起交往，就會(huì)更有幸福感，這是任何設(shè)施也代替不了的。

　　五、布局定位：怎么排？

　　首先，要考慮總體指標(biāo)要求。如果建的是養(yǎng)老院，建筑間距要求大于一般住宅，需要滿足日照三小時(shí)的要求。也即按“杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008版）”第16條的規(guī)定：老年公寓與其南側(cè)建筑平行布置的，其間距不應(yīng)小于南側(cè)建筑高度的1.5倍。

　　在這種情況下，地塊原有指標(biāo)“容積率小于1.2、建筑高度不高于18米”就是要求平均不高于四層、建筑密度30%，或者五層、建筑密度24%以下。然而，現(xiàn)在為了擠出建20棟別墅的用地，老年公寓被設(shè)計(jì)成六、八、十二層，所以高度也就超過(guò)了指標(biāo)規(guī)定。

　　設(shè)計(jì)單位指出，原有指標(biāo)1.2容積率，實(shí)際上是做不到的。因?yàn)闉檫_(dá)到老年公寓的日照要求，建筑平面只能做單邊房、9米淺進(jìn)深的設(shè)計(jì)，如果單人房還要增加，1.2容積率就更做不到了。

　　對(duì)此，我生存懷疑。實(shí)際上，現(xiàn)在南側(cè)別墅群擠占了用地，只要改成多層，就能增加建筑面積?，F(xiàn)在都是條形布局，東西向沒(méi)有加以利用，如果組合成院落式的布局，增加一些東西向的房間，或?qū)⒆o(hù)理用房放在東西向，就能增加建筑面積。

　　其次，要強(qiáng)調(diào)配套公建中心布局。要讓老年人或服務(wù)員行走的距離盡量縮短?，F(xiàn)在配套設(shè)施安排在中心的做法是對(duì)的。但是，配套設(shè)施的內(nèi)容要根據(jù)自理樓、護(hù)理樓的布局對(duì)應(yīng)設(shè)置，以真正減少老年人、護(hù)理員的行走距離。風(fēng)雨廊貫通老年公寓的想法很好，但必須體現(xiàn)在建筑平面設(shè)計(jì)上。否則，說(shuō)的與做的不一致。

　　再次，要以老年人為本。老年人記性差，好忘事。其實(shí)，做成院落式，讓建筑成組群布局，減少了建筑的獨(dú)立棟數(shù)，增加了可識(shí)別性，有利于老年人找到回家的路。老年公寓不宜太高。六層以上的老年公寓不利于老年人上下行走。

　　雖然有電梯，但一些老年腿腳不便坐輪椅，會(huì)造成長(zhǎng)時(shí)間的等候，且高層會(huì)帶來(lái)間距上的更高要求，不宜設(shè)置。道路交通上要注意車行道與人行道分立問(wèn)題。高檔老年公寓應(yīng)采用兩者立體分設(shè)的手法，從根本上解決老年人行走安全問(wèn)題。不強(qiáng)調(diào)大片綠地，而是強(qiáng)調(diào)做好院落里的花園設(shè)計(jì)，形成適合老年人集聚的活動(dòng)場(chǎng)所。

　　最后，設(shè)施實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、有效。雖然不強(qiáng)調(diào)多賺錢，但也不能凈虧本。設(shè)施的設(shè)置一定要實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、有效。除了游泳池要斟酌外，停車庫(kù)的規(guī)模也要考慮。主要應(yīng)是為開(kāi)車來(lái)看望老年人的車輛及管理人員的車輛停放服務(wù)，在此居住的老年人則停車需求很少。

　　六、感悟

　　做好方案，說(shuō)難也不難，就是要將心比心、設(shè)身處地站在使用者、管理者、業(yè)主的不同角度，用心思考項(xiàng)目的定位、功能、內(nèi)容、布局，并進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，盡可能滿足多方的要求。

　　以使用者為本，認(rèn)真研究使用者有何特殊需求，并在設(shè)計(jì)上充分考慮，達(dá)到方便、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)，使方案具有合理性；滿足法規(guī)要求，行政審批能夠通過(guò)，使方案具有可法性；滿足業(yè)主的要求，經(jīng)濟(jì)上不虧、甚至還有盈余，使方案具有可行性。