一、日本老年住宅的現(xiàn)狀

　　眾所周知，日本是高度老齡化國(guó)家。自上世紀(jì)80年代中期，日本已經(jīng)邁向老齡化社會(huì)。2004年日本人口達(dá)到歷史最高的1億2779萬(wàn)人，2005年65歲以上老人占全國(guó)人口的20.1%，預(yù)測(cè)2015年為26%；2050年將達(dá)到35.7%。為鼓勵(lì)民間資本參與老年住宅建設(shè)和管理、日本政府近20年內(nèi)先后修訂或制定了《老人福祉法》、《醫(yī)療法》、《護(hù)理保險(xiǎn)法》、《高齡者居住安定確保法》、《住生活基本法》等法律；

　　同時(shí)，地方政府也通過(guò)制定地方法規(guī)推動(dòng)民間力量參與老人住宅產(chǎn)業(yè)的投入。當(dāng)然，日本的老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也并非一帆風(fēng)順，因?yàn)榈胤秸谋O(jiān)管不到位、開(kāi)發(fā)商一哄而上導(dǎo)致住宅質(zhì)量及后續(xù)服務(wù)良莠不齊、開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行兼并、運(yùn)營(yíng)商的破產(chǎn)使老人的權(quán)益無(wú)法得到保障的事情時(shí)有發(fā)生。

　　比較有影響的是2007年日本最大的養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)商—考姆森公司因?yàn)檎\(chéng)信危機(jī)而轟然倒閉的事件，此事對(duì)日本當(dāng)時(shí)整個(gè)產(chǎn)業(yè)造成很大的負(fù)面影響。

　　日本開(kāi)發(fā)老年住宅的法律框架大致可以分為3個(gè)層次：

　　第一層次包括《建筑標(biāo)準(zhǔn)法》、《城市規(guī)劃法》、《消防法》等與建筑相關(guān)的法律；

　　第二層次有《老人福祉法》、《高齡者居住安定確保法》、《與高齡者居住的住宅設(shè)計(jì)相關(guān)的指導(dǎo)方針》等與保護(hù)老人尊嚴(yán)和居住權(quán)的相關(guān)法律或法令；除此還包括類(lèi)似于《東京都建設(shè)福祉城區(qū)的條例》等關(guān)于建設(shè)無(wú)障礙設(shè)施的地方性條例；

　　第三層次有《護(hù)理保險(xiǎn)法》（日語(yǔ)：介護(hù)保險(xiǎn)法）。單從字面上來(lái)看，本法似乎與老年住宅沒(méi)有多大關(guān)系，但是在醞釀老年住宅整體規(guī)劃的初始階段，必須事先鎖定將來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式才能決定建設(shè)怎樣的老年住宅，否則會(huì)造成建成的住宅設(shè)施和服務(wù)無(wú)法銜接的情況。

　　《護(hù)理保險(xiǎn)法》規(guī)定了護(hù)理保險(xiǎn)的適用范圍、各級(jí)別的護(hù)理費(fèi)用和計(jì)算方式以及具備怎樣條件的住宅硬件才有資格申請(qǐng)護(hù)理保險(xiǎn)等。利用護(hù)理保險(xiǎn)為入住老人提供護(hù)理服務(wù)是經(jīng)營(yíng)老年住宅的關(guān)鍵，好比醫(yī)院沒(méi)有醫(yī)療保險(xiǎn)就無(wú)法生存一樣。

　　所以說(shuō)《護(hù)理保險(xiǎn)法》是指導(dǎo)老年住宅建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的重要法律。在運(yùn)營(yíng)方面，除了上述的《護(hù)理保險(xiǎn)法》以外，還有《收費(fèi)老人住宅設(shè)施運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)指針》和《高齡者專(zhuān)用租賃住宅登記標(biāo)準(zhǔn)》這兩部主要的法令。

　　二、日本老年住宅的種類(lèi)

　　在日本，老人住宅的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)必須在現(xiàn)行法律框架下進(jìn)行，其開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式一般也就是成熟的幾種模式。開(kāi)發(fā)商在籌建老人住宅時(shí)，應(yīng)事先規(guī)劃好未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式，而這種運(yùn)營(yíng)模式反過(guò)來(lái)又決定該建造何種硬件設(shè)施的老人住宅。

　　一般，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式的策劃不是由開(kāi)發(fā)商自己?jiǎn)为?dú)進(jìn)行，而由專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司幫助開(kāi)發(fā)商規(guī)劃并提供專(zhuān)業(yè)建議。

　　日本老年住宅主要分為“機(jī)構(gòu)設(shè)施”（日語(yǔ)：施設(shè)）和“住宅”兩大類(lèi)。

　　“機(jī)構(gòu)設(shè)施”又可以做以下分類(lèi)：

　　1．護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施（日語(yǔ)：介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）

　　2．老人保健設(shè)施（日語(yǔ)：老人保健施設(shè)）

　　3．特別養(yǎng)護(hù)老人住家（日語(yǔ)：特別養(yǎng)護(hù)老人Home）

　　4．養(yǎng)護(hù)老人住家（日語(yǔ)：養(yǎng)護(hù)老人Home）

　　5．低收費(fèi)老人住家（日語(yǔ)：輕費(fèi)老人Home）

　　以上5種機(jī)構(gòu)設(shè)施的入住對(duì)象一般是需要醫(yī)療或特別護(hù)理的老人，政府對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)這些機(jī)構(gòu)設(shè)施一般給與一定的建設(shè)費(fèi)的補(bǔ)助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、精神障礙等原因需要長(zhǎng)期療養(yǎng)的特殊人群。類(lèi)似于我國(guó)的公立養(yǎng)老院、敬老院等機(jī)構(gòu)。

　　6．收費(fèi)老人住家（日語(yǔ)：有料老人Home）（大致分3種類(lèi)型：健康型、住宅型和需要護(hù)理型。其中健康型的收費(fèi)老人住家不配備護(hù)理服務(wù)，老人隨著年齡的增長(zhǎng)需要護(hù)理服務(wù)的時(shí)候，可以轉(zhuǎn)移到其他有護(hù)理服務(wù)的住家）

　　7．患有老年癡呆癥高齡者的集體住家（日語(yǔ)：認(rèn)知癥高齡者GroupHome）

　　8．高齡者生活援助住屋（日語(yǔ)：高齡者生活支援House）

　　在“機(jī)構(gòu)設(shè)施”類(lèi)中，最典型的具有代表性的是第6類(lèi)的“收費(fèi)老人住家”，這種形式是現(xiàn)在大多開(kāi)發(fā)商傾向開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的模式。在“收費(fèi)老人住家”內(nèi)配置符合《護(hù)理保險(xiǎn)法》所要求的護(hù)理設(shè)施、人員后，經(jīng)營(yíng)者可以利用護(hù)理保險(xiǎn)制度向入住老人提供護(hù)理服務(wù)。

　　也就是說(shuō)，機(jī)構(gòu)提供的護(hù)理服務(wù)最終由國(guó)家買(mǎi)單。這種由國(guó)家財(cái)政支付的護(hù)理保險(xiǎn)對(duì)于提供護(hù)理的服務(wù)商來(lái)說(shuō)是最安全和最穩(wěn)定的收入。

　　“收費(fèi)老人住家”的法律關(guān)系是老人從“機(jī)構(gòu)設(shè)施”購(gòu)買(mǎi)“房屋和服務(wù)”的“使用權(quán)”。簡(jiǎn)單地說(shuō)，老人和“機(jī)構(gòu)設(shè)施”之間按照平等自愿的原則簽訂合同，約定入住老人可以使用“機(jī)構(gòu)設(shè)施”提供的一個(gè)房屋單元、整個(gè)“機(jī)構(gòu)設(shè)施”的共用部分、公共設(shè)施的權(quán)利以及接受“機(jī)構(gòu)設(shè)施”提供護(hù)理、餐飲、清潔等服務(wù)的權(quán)利，這種“使用權(quán)”可以是有期限的，也可以終生。

　　“住宅”類(lèi)的模式分以下4種：

　　1．面向高齡者的住宅

　　2．年長(zhǎng)者住宅（Senior住宅）

　　3．銀發(fā)住宅（Silverhousing）

　　4．自有產(chǎn)權(quán)住宅

　　“住宅”類(lèi)中，除第3種“銀發(fā)住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對(duì)象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。

　　第1種“面向高齡者的住宅”是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)者傾向的“住宅”類(lèi)中具有代表性的模式，這種模式的核心是基于《借地借家法》所形成的房屋租賃法律關(guān)系，此法的立法宗旨是保護(hù)入住者權(quán)利原則。

　　在租賃法律關(guān)系中，入住老人的權(quán)利得到很好的保護(hù)：在合同期內(nèi)，房東不能隨意要求入住者搬走，更不能隨意漲價(jià)；入住者有權(quán)拒絕違反合同約定的任何要求。

　　簽訂了租賃合同后，“面向高齡者的住宅”的房東可以配置護(hù)理、餐飲、清掃、家政等服務(wù)以增加收入，入住老人可以根據(jù)需要選擇服務(wù)項(xiàng)目與房東另行簽訂服務(wù)合同。“面向高齡者的住宅”與“收費(fèi)老人住家”最大的區(qū)別是“面向高齡者的住宅”不是必須配置護(hù)理服務(wù)，而“收費(fèi)老人住家”一般必須配備護(hù)理服務(wù)。

　　從上述介紹中不難看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的的經(jīng)營(yíng)模式。“機(jī)構(gòu)設(shè)施”模式就是由開(kāi)發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施，設(shè)施內(nèi)配置以護(hù)理為主的各種服務(wù)；而“住宅”則是房東通過(guò)收取租金得到投資回報(bào)的模式。

　　三、兩種代表性住宅的經(jīng)營(yíng)模式

　　由于中日兩國(guó)法律的不同，下述介紹除需要特別解釋外，僅從單純的商業(yè)模式加以闡述。

　　1．“機(jī)構(gòu)設(shè)施”類(lèi)—“收費(fèi)老人住家”

　　收費(fèi)模式

　　收費(fèi)項(xiàng)目包括：入住金、管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、清潔費(fèi)等。

　　老人入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用叫“入住金”，支付入住金的目的是購(gòu)買(mǎi)“收費(fèi)老人住家”內(nèi)的一個(gè)單元的房屋、共用部分、公共設(shè)施及設(shè)備的“使用權(quán)”。在東京，有些高端“收費(fèi)老人住家”的入住金標(biāo)準(zhǔn)為1億日元或5000萬(wàn)日元以上；中端的在5000萬(wàn)日元左右；低端住家在1000萬(wàn)日元以下。

　　入住金的計(jì)算方式是根據(jù)入住老人的年齡、健康狀況、當(dāng)?shù)仄骄鶋勖雀鞣N可能影響老人入住期長(zhǎng)短的因素來(lái)預(yù)測(cè)老人從入住至故去的期限。比如一位65歲健康的男性老人想入住東京地區(qū)的某“收費(fèi)老人住家”，東京的男性平均壽命為78歲，那么這位老人可能居住的時(shí)間為13年，再用這個(gè)13年乘以一年“使用權(quán)”的費(fèi)用，就得出這位男性老人需要支付的“入住金”的總額了。

　　所以，入住金也可以理解為這位老人需要預(yù)付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，“收費(fèi)老人住家”需要扣除老人已入住期限的費(fèi)用，余款將退還老人或其合法繼承人。如果老人的壽命長(zhǎng)于預(yù)測(cè)期限，老人有權(quán)免費(fèi)行使“使用權(quán)”直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。

　　除此之外，“收費(fèi)老人住家”每月還可以收取的費(fèi)用包括管理費(fèi)、餐飲、護(hù)理、清潔等各種服務(wù)費(fèi)。

　　贏利模式

　　法律規(guī)定“收費(fèi)老人住家”的每一單元的使用面積必須在13平米以上，可以供一個(gè)老人單獨(dú)居?。ɡ先巳绻枰厥庾o(hù)理的，其居住面積最低為18平米）。

　　由于13平米的單元太小，無(wú)法配備單獨(dú)的廚房、雜物間和盥洗室，在這種情況下“收費(fèi)老人住家”就必須提供可以滿(mǎn)足多人使用的食堂及盥洗室。

　　20平米一個(gè)單元，每個(gè)單元內(nèi)配置單獨(dú)的小廚房和盥洗室成為當(dāng)前日本“收費(fèi)老人住家”的主流。通過(guò)向每個(gè)入住老人收取一次性的“入住金”，把每個(gè)單元的部分或大部分成本回籠，開(kāi)發(fā)商的資金壓力得到了緩解。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，再通過(guò)每個(gè)月收取管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)維持日常運(yùn)營(yíng)和回收其他投資成本。

　　成本計(jì)算

　　“收費(fèi)老人住家”的成本主要為土地、建設(shè)、工資、設(shè)備、水電煤等費(fèi)用。其中，工資幾乎占50%的日常運(yùn)營(yíng)成本，所以利用非全日制護(hù)理工或派遣員工的現(xiàn)象很普遍。

　　2．“住宅”類(lèi)—“面向高齡者的住宅”

　　收費(fèi)模式

　　收費(fèi)項(xiàng)目包括：每月租金、管理費(fèi)、護(hù)理等。

　　在日本，因?yàn)槔先说纳眢w、經(jīng)濟(jì)狀況都比較特殊，房東承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，房東一般不愿意將房子出租給老人。為了使老人能夠借到住房，同時(shí)也幫助愿意將房子出租給老人的房東順利將房子出租，政府出臺(tái)了《高齡者專(zhuān)用租賃住宅登記標(biāo)準(zhǔn)》。

　　這部標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容就是由政府搭建面向老人的租賃信息平臺(tái)，鼓勵(lì)房東按照此標(biāo)準(zhǔn)將現(xiàn)有房屋進(jìn)行改建并登記備案，這樣老人就可以很順利找到合適的住房了。

　　由于這類(lèi)住宅的法律關(guān)系是房屋租賃，且入住對(duì)象一般是低收入的老人，所以不會(huì)收取“入住金”。在日本，這種模式更多被用于舊房改造或經(jīng)營(yíng)不善的租賃房屋。

　    贏利模式

　　“面向高齡者的住宅”的每一單元使用面積至少25平米（如果有足夠的公用面積，每單元的使用面積可以減少為18平米）。按照房屋租賃的法律，房東可以收取相當(dāng)于幾個(gè)月租金的保證金。除房租收入，房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務(wù)增加收入。

　　成本計(jì)算

　　主要有改建費(fèi)用、物業(yè)管理、水電煤等費(fèi)用。這種模式與前一種模式相比，配備護(hù)理服務(wù)不是必須的。房東可以自由決定是否配備，如果需要配備，可以自己配備也可以委托第三方護(hù)理機(jī)構(gòu)。這種模式的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單、運(yùn)營(yíng)成本不大、風(fēng)險(xiǎn)比較小。

　　四、日本模式對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的借鑒

　　我國(guó)現(xiàn)行關(guān)于老年住宅的相關(guān)法律法規(guī)，除了1996年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《老年人權(quán)益保障法》第30條及33條中規(guī)定的鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年人設(shè)施的概括性條文外，還有原建設(shè)部與民政部于1999年10月1日發(fā)布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》。

　　但是由于《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不具有強(qiáng)制性。所以，我國(guó)現(xiàn)行法律中還難覓一部系統(tǒng)性地針對(duì)老年住宅的法律或部門(mén)規(guī)章。也正是由于法律暫時(shí)的缺位，能夠使中國(guó)有志從事老年住宅的企業(yè)從學(xué)習(xí)歐洲、日本、美國(guó)、澳大利亞等國(guó)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理模式中摸索出適合中國(guó)國(guó)情的商業(yè)模式。

　　除了日本模式，筆者也期盼通過(guò)研究北歐、澳大利亞、美國(guó)等國(guó)的商業(yè)模式和廣大讀者共同探討和交流經(jīng)驗(yàn)。

　　根據(jù)上述兩種日本模式的介紹，筆者有些不成熟的建議供大家探討：

　　1．國(guó)內(nèi)通過(guò)“招拍掛”拿到住宅用地的開(kāi)發(fā)商，土地成本大，資金壓力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建設(shè)成本一般比普通住宅高出20%左右，所以很難完全參照日本模式開(kāi)發(fā)和運(yùn)作老年住宅。

　　這種情況下，如果考慮到將來(lái)老年人購(gòu)買(mǎi)的需求，可以通過(guò)分析老人的生理、行為、心理和身體健康趨勢(shì)進(jìn)行人性化規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)，首先使建筑硬件滿(mǎn)足老年人對(duì)于“住”的需求。

　　作為前期的規(guī)劃策略，可以為小區(qū)配備老年人專(zhuān)業(yè)配套服務(wù)，比如護(hù)理、餐廳、家政等，讓老人在選房時(shí)感覺(jué)這些附加服務(wù)物有所值，用這些服務(wù)讓老人買(mǎi)個(gè)放心。筆者認(rèn)識(shí)的日本的一些老年住宅或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)商就在向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供包括整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、起草后期運(yùn)營(yíng)方案等各種服務(wù)。

　　另外，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)銷(xiāo)售一部分產(chǎn)權(quán)房先期回籠大部分投資，同時(shí)自己保留小部分用來(lái)長(zhǎng)期租賃，比如銷(xiāo)售70%，租賃30%，整個(gè)小區(qū)再配以專(zhuān)業(yè)的老人服務(wù)，這樣既可以快速收回大部分投資，又能通過(guò)租賃方式謀求穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　2．有些地方的開(kāi)發(fā)商通過(guò)劃撥、長(zhǎng)期租賃集體土地或拿到其他非住宅用地，由于無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，則可以借鑒上述機(jī)構(gòu)設(shè)施中的“收費(fèi)老人住家”的運(yùn)作模式。

　　但是，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效，所以在具體操作這種模式的時(shí)候，需要對(duì)日本的收費(fèi)模式和運(yùn)作模式進(jìn)行本土化改造。比如，對(duì)于健康老年入住者可以一次性收取類(lèi)似“入住金”，這個(gè)費(fèi)用是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)帶有一定期限（或終生）的服務(wù)，是購(gòu)買(mǎi)“使用權(quán)”的對(duì)價(jià)，其行為不是租賃房屋的法律關(guān)系，而是老人與開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)買(mǎi)帶期限的服務(wù)而形成的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系。

　　當(dāng)然，老人中途解約或者故去，開(kāi)發(fā)商是否需要退還未住滿(mǎn)期限的“入住金”、老人能否自由轉(zhuǎn)讓這種“使用權(quán)”、權(quán)利是否可以繼承等等，還需要具體情況具體分析，找出最妥當(dāng)?shù)姆芍С趾徒鉀Q方案。

　　3．民間資本通過(guò)租賃現(xiàn)有廠房或廢舊賓館并改建成老人公寓或養(yǎng)老院進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作的，也可以通過(guò)收取一定的“入住金”外加每月收取服務(wù)進(jìn)行操作。這里需要注意的是，如前所述，房屋租賃合同無(wú)法超過(guò)20年，所以在和入住老人簽訂租賃合同時(shí)，最長(zhǎng)期限只能20年，對(duì)于多余的年限可以考慮以贈(zèng)送居住權(quán)的方式操作。

　　基于房屋租賃這樣的法律關(guān)系，老人中途提出解除合同或故去，租賃關(guān)系隨即終止，房東則可以將房屋再出租。

　　4．國(guó)外老人住宅的未來(lái)趨勢(shì)是復(fù)合型的附帶醫(yī)療、護(hù)理及康復(fù)性設(shè)施的綜合性社區(qū)。規(guī)劃老人住宅，須同時(shí)考慮到老年人身體和精神兩個(gè)層面的需求，脫離這兩個(gè)基本需求的老年住宅是不會(huì)吸引老年人入住的。

　　大多老人選擇住宅時(shí)首先會(huì)考慮到醫(yī)療及護(hù)理的需求，所以在日本，有在醫(yī)院內(nèi)或緊鄰醫(yī)院建立老年住宅的“養(yǎng)老＋醫(yī)療”型的；也有在老年社區(qū)或老年公寓第一層設(shè)立綜合老人康復(fù)中心、外派護(hù)理中心或托老所的“養(yǎng)老＋護(hù)理”型的設(shè)施。其次，老年人特別是健康老人需要更多精神的關(guān)愛(ài)。

　　日本的大型老年住宅一般都設(shè)有老人與外界接觸、交流的場(chǎng)所和空間，比如與同齡人聊天喝茶、與家人相聚、與社區(qū)年輕人溝通的場(chǎng)所。有的老年住宅內(nèi)還專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)幼兒園，一方面解決社區(qū)員工孩子入托問(wèn)題，讓員工沒(méi)有后顧之憂(yōu)；

　　另一方面，讓老人通過(guò)和孩子們的互動(dòng)得到精神上的愉悅?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)，有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始嘗試并探索“醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老”、“文化教育養(yǎng)老”、“生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老”、“旅游養(yǎng)老”等各種概念的老人住宅及養(yǎng)老模式，期待不久各種模式會(huì)呈現(xiàn)出多樣態(tài)、多層次、更成熟的趨勢(shì)。